ฎีกาที่ 3227/2568

ฐาน ภาษี เพื่อการคำนวณ ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและการยกเว้นมูลค่าของฐาน ภาษี ถูกบัญญัติไว้เป็นการเฉพาะโดยให้ใช้มูลค่าทั้งหมดของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น รวมทั้งสิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุดที่ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ ตาม พ.ร.บ. ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 35 วรรคสอง (3) เมื่อบทบัญญัติในมาตรา 41 วรรคหนึ่ง ให้สิทธิและบรรเทาภาระของผู้เสีย ภาษี โดยยกเว้นมูลค่าของฐาน ภาษี ในการคำนวณ ภาษี ให้กับทรัพย์สินไม่เกินห้าสิบล้านบาทสำหรับบุคคลธรรมดาซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ซึ่งสิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุดได้รับยกเว้นมูลค่าของฐาน ภาษี ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดไม่เกินห้าสิบล้านบาทแรก โดยมิได้คำนึงถึงว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวมีเจ้าของกรรมสิทธิ์เพียงคนเดียวหรือเป็นกรรมสิทธิ์รวม หรืออีกนัยหนึ่งคือมิได้พิจารณาจากสิทธิของเจ้าของทรัพย์สินหรือจำนวนผู้ถือกรรมสิทธิ์แต่พิจารณาจากตัวทรัพย์เป็นสำคัญ เมื่อโจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในห้องชุดพิพาทจึงได้รับยกเว้นมูลค่าฐาน ภาษี ในการคำนวณ ภาษี ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดในส่วนที่ไม่เกินห้าสิบล้านบาทตามมาตรา 35 วรรคสอง (3), 41 วรรคหนึ่ง ประกอบประกาศกระทรวงการคลัง เรื่อง หลักเกณฑ์และวิธีการคำนวณการยกเว้นมูลค่าของฐาน ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2562 ข้อ 1 ทั้งโจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในห้องชุดพิพาทที่ไม่อาจแบ่งแยกได้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 12 จึงไม่อาจอ้างบทบัญญัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 1366 มาใช้กับการคำนวณ ภาษี ตาม พ.ร.บ. ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ได้

โจทก์ทั้งสองฟ้องขอให้เพิกถอนการประเมิน ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับห้องชุดของโจทก์ทั้งสอง และเพิกถอนคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมิน ภาษี กรุงเทพมหานคร จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาล ภาษี อากรกลางพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดเป็นค่าทนายความ 3,000 บาท โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาล ภาษี อากรกลางรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้ ศาลอุทธรณ์คดีชำนัญพิเศษพิพากษายืน ให้โจทก์ทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์แทนจำเลย โดยกำหนดเป็นค่าทนายความ 3,000 บาท ส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ทั้งสองฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดี ภาษี อากรวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมห้องชุดพักอาศัยแบบเพนต์เฮาส์ของอาคารชุด ค. พนักงานประเมินแจ้งการประเมิน ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไปยังโจทก์ที่ 1 ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมห้องชุดที่พิพาท โจทก์ที่ 1 ยื่นคำร้องคัดค้านการประเมิน ผู้อำนวยการเขตปทุมวันปฏิบัติราชการแทนผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร มีหนังสือแจ้งผลการพิจารณาคำร้องคัดค้านการประเมิน ภาษี โจทก์ทั้งสองยื่นอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมิน ภาษี กรุงเทพมหานคร คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมิน ภาษี กรุงเทพมหานครพิจารณาแล้วมีคำวินิจฉัยให้ยกอุทธรณ์ มีปัญหาตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองว่า การประเมิน ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของพนักงานประเมินและคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมิน ภาษี กรุงเทพมหานครชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ โจทก์ทั้งสองฎีกาว่า โจทก์ทั้งสองร่วมกันถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพิพาท เมื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมแต่ละคนต้องรับผิดต่อบุคคลภายนอกตามส่วนของตนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1366 โจทก์ทั้งสองจึงมีหน้าที่เสีย ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและได้รับยกเว้นมูลค่าของฐาน ภาษี ตามที่กฎหมายกำหนด การประเมินมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์รวมจึงต้องแยกราคาประเมินของเจ้าของรวมแต่ละคนออกจากกัน นั้น โจทก์ทั้งสองมีนายอภิชัย ผู้รับมอบอำนาจโจทก์ทั้งสอง เป็นพยานเบิกความว่า การคำนวณ ภาษี ต้องแบ่งราคาประเมินห้องชุดพิพาทออกเป็นคนละครึ่งตามหลักของกรรมสิทธิ์รวมและยกเว้นมูลค่าของฐาน ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคนละไม่เกินห้าสิบล้านบาท เพราะโจทก์ทั้งสองเป็นบุคคลธรรมดาและใช้ห้องชุดดังกล่าวเป็นที่อยู่อาศัยโดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ดังนั้น ราคาประเมินเพื่อใช้คำนวณ ภาษี ในส่วนของโจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 48,807,544.50 บาท และราคาประเมินเพื่อใช้คำนวณ ภาษี ในส่วนของโจทก์ที่ 2 เป็นเงิน 48,807,544.50 บาท เช่นกัน โดยที่พระราชบัญญัติ ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 41 วรรคหนึ่ง ได้บัญญัติยกเว้นมูลค่าของฐาน ภาษี ในการคำนวณ ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเป็นเงินไม่เกินห้าสิบล้านบาท ดังนั้น เมื่อราคาประเมินห้องชุดในส่วนของโจทก์ทั้งสองเป็นเงินคนละ 48,807,544.50 บาท โจทก์ทั้งสองจึงได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสีย ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การคำนวณ ภาษี ของจำเลยโดยสำนักงานเขตปทุมวัน มิได้เป็นไปตามหลักการดังกล่าวข้างต้น โดยจำเลยมิได้แยกราคาประเมินห้องชุดออกเป็นสองส่วนตามหลักกรรมสิทธิ์รวม แต่ได้ใช้ราคาประเมินห้องชุดทั้งจำนวนในการคำนวณ ภาษี โดยหักมูลค่าของฐาน ภาษี ในการคำนวณออกไปเป็นเงินห้าสิบล้านบาท และคำนวณ ภาษี จากราคาประเมินที่เหลือคือ 47,615,089 บาท ทำให้โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหาย โดยถูกเรียกให้ชำระ ภาษี ในส่วนนี้เป็นเงิน 18,807.54 บาท ได้รับการลด ภาษี ในอัตราร้อยละ 90 คงเหลือ 1,880.75 บาท ทั้งที่โจทก์ทั้งสองไม่จำต้องเสีย ภาษี ดังกล่าวแต่อย่างใด ส่วนจำเลยมีนายวิทวัช พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลย ผู้พิจารณาอุทธรณ์เบื้องต้นเพื่อเสนอคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมิน ภาษี กรุงเทพมหานคร เป็นพยานเบิกความว่า ทรัพย์สินที่พิพาทเป็นห้องชุดพักอาศัยแบบเพนต์เฮาส์ของอาคารชุด ค. ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์รวมของโจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองมีชื่อในทะเบียนบ้านดังกล่าวตั้งแต่วันที่ 12 ธันวาคม 2562 เป็นกรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัย และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรในวันที่ 1 มกราคมของปี ภาษี นั้น ให้ได้รับยกเว้นมูลค่าของฐาน ภาษี ในการคำนวณ ภาษี ไม่เกินห้าสิบล้านบาท ดังนั้น ในส่วนมูลค่าของฐาน ภาษี ที่เกินห้าสิบล้านบาท จำนวน 47,615,089 บาท โจทก์ทั้งสองในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมจึงเป็นผู้มีหน้าที่ร่วมกันเสีย ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี ภาษี 2563 กฎหมายกำหนดให้ยกเว้นมูลค่าของฐาน ภาษี คือมูลค่าของทรัพย์สินซึ่งบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัย เฉพาะส่วนที่ไม่เกินห้าสิบล้านบาท มิใช่ให้ยกเว้น ภาษี ตามสิทธิหรือตามส่วนของเจ้าของรวมคนใดคนหนึ่ง หรือตามจำนวนบุคคลที่ถือกรรมสิทธิ์รวม เมื่อทรัพย์สินที่โจทก์ทั้งสองต้องเสีย ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นทรัพย์สินที่มีกรรมสิทธิ์รวม พนักงานประเมินได้แจ้งการประเมิน ภาษี ไปยังเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมแล้ว ย่อมมีผลผูกพันต้องชำระ ภาษี ตามพระราชบัญญัติ ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 47 (6) แต่สิทธิหน้าที่ระหว่างเจ้าของรวมเกี่ยวกับค่า ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้ชำระไว้แล้ว เจ้าของรวมที่ชำระค่า ภาษี ต้องไปว่ากล่าวกับเจ้าของรวมอีกคนหนึ่งเป็นกรณีต่างหาก เมื่อทรัพย์สินที่พิพาทไม่อาจแบ่งแยกมูลค่าของทรัพย์สินมาเป็นฐาน ภาษี เพื่อคำนวณ ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ การประเมิน ภาษี ของพนักงานประเมินรวมทั้งคำวินิจฉัยอุทธรณ์ที่ให้ยกอุทธรณ์จึงชอบด้วยกฎหมายแล้ว พิเคราะห์แล้ว การจัดเก็บ ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นการจัดเก็บ ภาษี ทรัพย์สินซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้าง ภาษี ของประเทศและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ทั้งในการจัดเก็บรายได้และเป็นเครื่องมือที่ส่งเสริมการใช้ประโยชน์จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้เกิดประโยชน์สูงสุด โดยพระราชบัญญัติ ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 9 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "ผู้ซึ่งเป็นเจ้าของหรือครอบครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอยู่ในวันที่ 1 มกราคมของปีใด เป็นผู้มีหน้าที่เสีย ภาษี สำหรับปีนั้น ตามที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัตินี้" วรรคสอง บัญญัติว่า "การเสีย ภาษี ของผู้เสีย ภาษี ตามพระราชบัญญัตินี้ ไม่เป็นเหตุให้เกิดสิทธิตามกฎหมายอื่น" มาตรา 35 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "ฐาน ภาษี เพื่อการคำนวณ ภาษี ตามพระราชบัญญัตินี้ได้แก่ มูลค่าทั้งหมดของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง" วรรคสอง บัญญัติว่า "การคำนวณมูลค่าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ ดังต่อไปนี้ ... (3) สิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุด ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ" มาตรา 41 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "ในกรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัย และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรในวันที่ 1 มกราคมของปี ภาษี นั้น ให้ได้รับยกเว้นมูลค่าของฐาน ภาษี ในการคำนวณ ภาษี ไม่เกินห้าสิบล้านบาท" วรรคสาม บัญญัติว่า "ให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังประกาศกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการเพื่อคำนวณการยกเว้นมูลค่าของฐาน ภาษี ..." ซึ่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังได้ออกประกาศกระทรวงการคลัง เรื่อง หลักเกณฑ์และวิธีการคำนวณการยกเว้นมูลค่าของฐาน ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2562 โดยข้อ 1 ของประกาศกระทรวงการคลังดังกล่าวกำหนดว่า กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร ให้นำมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นหักด้วยห้าสิบล้านบาท หากมูลค่าของฐาน ภาษี ที่คำนวณได้ดังกล่าวมีมูลค่าน้อยกว่าหรือเท่ากับศูนย์ ให้มูลค่าของฐาน ภาษี ดังกล่าวเท่ากับศูนย์ ศาลฎีกาแผนกคดี ภาษี อากร เห็นว่า จากบทบัญญัติดังกล่าวแสดงให้เห็นว่า ฐาน ภาษี เพื่อการคำนวณ ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและการยกเว้นมูลค่าของฐาน ภาษี ถูกบัญญัติไว้เป็นการเฉพาะโดยให้ใช้มูลค่าทั้งหมดของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น เพื่อประโยชน์ในการจัดเก็บ ภาษี ของรัฐจากการครอบครองทรัพย์สินที่เป็นที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างให้ครบถ้วน รวมทั้งสิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุดที่ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ ตามมาตรา 35 วรรคสอง (3) เมื่อบทบัญญัติในมาตรา 41 วรรคหนึ่ง ให้สิทธิและบรรเทาภาระของผู้เสีย ภาษี โดยยกเว้นมูลค่าของฐาน ภาษี ในการคำนวณ ภาษี ให้กับทรัพย์สินไม่เกินห้าสิบล้านบาทสำหรับบุคคลธรรมดาซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ซึ่งสิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุดได้รับยกเว้นมูลค่าของฐาน ภาษี ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดไม่เกินห้าสิบล้านบาทแรก โดยมิได้คำนึงถึงว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวมีเจ้าของกรรมสิทธิ์เพียงคนเดียวหรือเป็นกรรมสิทธิ์รวม หรืออีกนัยหนึ่งคือมิได้พิจารณาจากสิทธิของเจ้าของทรัพย์สินหรือจำนวนผู้ถือกรรมสิทธิ์แต่พิจารณาจากตัวทรัพย์เป็นสำคัญ เมื่อข้อเท็จจริงที่จำเลยนำสืบโดยโจทก์ทั้งสองไม่ได้โต้แย้งรับฟังได้ว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในห้องชุดพักอาศัยแบบเพนต์เฮาส์ของอาคารชุด ค. โดยโจทก์ทั้งสองมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของห้องชุดดังกล่าวตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร ตั้งแต่วันที่ 12 ธันวาคม 2562 ห้องชุดพิพาทของโจทก์ทั้งสองมีราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด 97,615,089 บาท โจทก์ทั้งสองในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมจึงได้รับยกเว้นมูลค่าฐาน ภาษี ในการคำนวณ ภาษี ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดในส่วนที่ไม่เกินห้าสิบล้านบาท ตามมาตรา 35 วรรคสอง (3), 41 วรรคหนึ่ง ประกอบประกาศกระทรวงการคลัง เรื่อง หลักเกณฑ์และวิธีการคำนวณการยกเว้นมูลค่าของฐาน ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2562 ซึ่งเมื่อคำนวณมูลค่าของฐาน ภาษี โดยห้องชุดพิพาทมีราคาประเมินทุนทรัพย์ 97,615,089 บาท ได้รับยกเว้นมูลค่าของฐาน ภาษี ห้าสิบล้านบาท จึงเหลือมูลค่าของฐาน ภาษี ที่ไม่ได้รับยกเว้นจำนวน 47,615,089 บาท ที่ต้องเสีย ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่วนที่โจทก์ทั้งสองอ้างว่า เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมแต่ละคนต้องรับผิดต่อบุคคลภายนอกตามส่วนของตน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1366 จึงต้องแยกการประเมินของเจ้าของรวมแต่ละคนออกจากกันนั้น เห็นว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในห้องชุดพิพาทที่ไม่อาจแบ่งแยกได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 12 กรณีโจทก์ทั้งสองจึงไม่อาจอ้างบทบัญญัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1366 มาใช้กับการคำนวณ ภาษี ตามพระราชบัญญัติ ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ได้ เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่โต้แย้งอัตรา ภาษี ตามการประเมิน การประเมิน ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของพนักงานประเมินและคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมิน ภาษี กรุงเทพมหานครชอบด้วยกฎหมายแล้ว ที่ศาลอุทธรณ์คดีชำนัญพิเศษพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทั้งสองฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3227/2568 นาย อ. กับพวก โจทก์ กรุงเทพมหานคร จำเลย ป.พ.พ. ม. 1366 พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ม. 35 วรรคสอง , ม. 41 วรรคหนึ่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 12