ฎีกาที่ 5229/2561

เมื่อปรากฏว่าตามประกาศขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีกำหนดให้ผู้ซื้อทรัพย์ต้องเป็นผู้ชำระหนี้สินค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุด การที่ธนาคาร อ. เข้าร่วมประมูลซื้อทรัพย์เท่ากับธนาคาร อ. ตกลงยอมรับข้อกำหนดเงื่อนไขในประกาศขายทอดตลาดดังกล่าว เมื่อจำเลยมีหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางค้างชำระแก่โจทก์ ธนาคาร อ. ผู้ประมูลซื้อห้องชุดดังกล่าวย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของร่วมเดิม ธนาคาร อ. จึงมีหน้าที่ที่จะต้องรับภาระหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางต่อโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยเกี่ยวกับหนี้ค่าส่วนกลางที่โจทก์ฟ้องเรียกเอาจากจำเลยอีก

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวนทั้งสิ้น 191,705.76 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณา คู่ความแถลงรับข้อเท็จจริงร่วมกันว่าจำเลยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 103/60 และจำนองไว้กับธนาคารอาคารสงเคราะห์ ต่อมาเมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2550 ธนาคารอาคารสงเคราะห์ซื้อห้องชุดนั้น แต่ยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 28,800 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดี ผู้บริโภค พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดี ผู้บริโภค อนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดี ผู้บริโภค วินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติในเบื้องต้นได้ว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทอาคารชุดมอบอำนาจให้นายศุภกิจ ฟ้องและดำเนินคดี เดิมจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 103/60 เนื้อที่ 28.80 ตารางเมตร และค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2542 ถึงเดือนตุลาคม 2550 ต่อมาเมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2550 ธนาคารอาคารสงเคราะห์ซื้อห้องชุดดังกล่าวจากการขายทอดตลาด แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะห้องชุดของจำเลยถูกยึดทรัพย์นำออกขายทอดตลาดให้แก่ผู้ซื้อทรัพย์ไปแล้วตั้งแต่วันที่ 25 ตุลาคม 2550 ภาระหนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระย่อมตกแก่ผู้ซื้อทรัพย์ จำเลยไม่จำต้องรับผิดชำระค่าส่วนกลางแก่โจทก์หรือไม่ โดยจำเลยฎีกาว่า เมื่อธนาคารอาคารสงเคราะห์เป็นผู้ประมูลซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ และมีหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางที่จำเลยค้างชำระอยู่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ยินยอมรับผิดชำระหนี้ดังกล่าวแทนตามข้อกำหนดและเงื่อนไขของเจ้าพนักงานบังคับคดี จำเลยจึงพ้นจากความรับผิดในหนี้ค่าส่วนกลางดังกล่าว เห็นว่า เมื่อมีการขายทอดตลาดผู้ซื้อหรือผู้เสนอราคารวมถึงผู้เข้าร่วมประมูลซื้อต้องเข้าใจและตรวจสอบข้อมูลให้แน่ชัดว่ามีการค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางหรือไม่ อย่างไร เพื่อประกอบการตัดสินใจในการเข้าร่วมประมูลซื้อในการขายทอดตลาดดังกล่าว โดยนำมาเป็นข้อมูลในการเสนอราคา ดังนั้นการเสนอราคามากน้อยก็ต้องขึ้นอยู่กับภาระว่ามีหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางที่ยังคงค้างชำระอยู่เป็นจำนวนเท่าใด อันจะเป็นส่วนประกอบสำคัญที่จะเสนอราคาที่เหมาะสมเพื่อซื้อทรัพย์นั้น และเมื่อมีการขายทอดตลาดได้แล้ว เงินที่ได้จากการขายทอดตลาดก็จะนำไปชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ของเจ้าของทรัพย์ที่ขายทอดตลาดนั้น เมื่อปรากฏว่าตามประกาศขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีกำหนดให้ผู้ซื้อทรัพย์ต้องเป็นผู้ชำระหนี้สินค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุด การที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์เข้าร่วมประมูลซื้อทรัพย์เท่ากับธนาคารอาคารสงเคราะห์ตกลงยอมรับข้อกำหนดเงื่อนไขในประกาศขายทอดตลาดดังกล่าว เมื่อจำเลยมีหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางค้างชำระแก่โจทก์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ผู้ประมูลซื้อห้องชุดดังกล่าว ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของร่วมเดิม ธนาคารอาคารสงเคราะห์จึงมีหน้าที่ที่จะต้องรับภาระหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางต่อโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยเกี่ยวกับหนี้ค่าส่วนกลางตามที่โจทก์ฟ้องเรียกเอาจากจำเลยอีก ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น พิพากษากลับให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5229/2561 นิติบุคคลอาคารชุดวิคเตอรี่วิว บี โจทก์ นางสาวอัมพิกา เตียบัวแก้วหรือเตียวบัวแก้ว จำเลย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 18