ฎีกาที่ 16527/2557

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 546 บัญญัติว่า "ผู้ให้ เช่า จำต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้ เช่า นั้นในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว" บทบัญญัติดังกล่าวเป็นการยืนยันหน้าที่ของผู้ให้ เช่า ในอันที่จะต้องให้ผู้ เช่า ได้ใช้สอยหรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่ เช่า โจทก์ในฐานะผู้ให้ เช่า จึงมีหน้าที่ต้องส่งมอบที่ดินที่ เช่า ในสภาพที่พร้อมจะให้ผู้ เช่า ทำการปลูกสร้างอาคารเพื่อดำเนินธุรกิจได้มีกำหนด 30 ปีตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา แต่ข้อเท็จจริงกลับปรากฏว่าโจทก์เพียงแจ้งให้จำเลยเข้าปลูกสร้างอาคารโดยโจทก์ยังมิได้ขอความเห็นชอบต่อกรมการศาสนาตามที่กำหนดในกฎกระทรวง ฉบับที่ 2 (พ.ศ.2511) ซึ่งออกตามความใน พ.ร.บ.คณะสงฆ์ พ.ศ.2505 ข้อ 4 ที่ระบุว่า "การให้ เช่า ที่ธรณีสงฆ์ ที่กัลปนาหรือที่วัดที่กันไว้เป็นที่จัดประโยชน์ที่มีกำหนดระยะเวลาการ เช่า เกินสามปี จะกระทำได้ก็ต่อเมื่อได้รับความเห็นชอบจากกรมการศาสนา" สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยจึงยังไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย และยังถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้ส่งมอบทรัพย์ที่ เช่า ตรงตามวัตถุประสงค์แห่งสัญญา เช่า แล้ว โจทก์จึงไม่อาจนำเงื่อนเวลาการก่อสร้างอาคารให้แล้วเสร็จภายใน 10 เดือน นับแต่วันทำสัญญามาบังคับแก่จำเลยได้ จำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย และตราบใดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนสิทธิการ เช่า จำเลยผู้ เช่า ยังไม่มีหน้าที่ต้องชำระค่า เช่า ให้แก่โจทก์ผู้ให้ เช่า โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่า เช่า จากจำเลย

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ส่งมอบที่ดินที่ เช่า คืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยในการขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลย ให้จำเลยชำระเงิน 240,000 บาท กับอีกเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สิน และส่งมอบที่ดินที่ เช่า แก่โจทก์ จำเลยให้การ ฟ้องแย้งและแก้ไขฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และบังคับโจทก์จดทะเบียนสิทธิการ เช่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 2211 แขวงบางไส้ไก่ (หิรัญรูจี) เขตบางกอกน้อย (ที่ถูก เขตบางกอกใหญ่) (ธนบุรี) กรุงเทพมหานคร เฉพาะส่วนที่มีอาคารเลขที่ 144, 144/1, 144/2, 144/3, 144/4 และ 146/2 ตั้งอยู่ รวมเนื้อที่ 177 ตารางวา โดยถือว่าเงินที่จำเลยชำระไปแล้ว 1,230,000 บาท เป็นส่วนหนึ่งของสัญญา ให้โจทก์รับชำระค่า เช่า เดือนละ 10,000 บาท เมื่อพ้นกำหนด 10 เดือน นับแต่วันจดทะเบียนสิทธิการ เช่า หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์จดทะเบียนการ เช่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 2211 แขวงบางไส้ไก่ (หิรัญรูจี) เขตบางกอกน้อย (ที่ถูก เขตบางกอกใหญ่) (ธนบุรี) กรุงเทพมหานคร เฉพาะส่วนที่มีอาคารเลขที่ 144, 144/1, 144/2, 144/3, 144/4 และ 146/2 ตั้งอยู่ รวมเนื้อที่ 177 ตารางวา ให้จำเลย หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 8,000 บาท คำขออื่นตามฟ้องแย้งให้ยก ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องโจทก์ให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องแย้งด้วย ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งฟ้องเดิมและฟ้องแย้งทั้งสองศาลให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายหรือไม่ โจทก์ฎีกาว่า หลังทำสัญญา โจทก์แจ้งให้จำเลยเข้าก่อสร้างอาคารตั้งแต่วันที่ 19 มีนาคม 2550 ตามบันทึกการอนุญาตให้ดำเนินการก่อสร้าง แต่จำเลยไม่ดำเนินการก่อสร้าง โจทก์จึงบอกเลิกสัญญา เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 546 บัญญัติว่า "ผู้ให้ เช่า จำต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้ เช่า นั้นในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว" บทบัญญัติดังกล่าวเป็นการยืนยันหน้าที่ของผู้ให้ เช่า ในอันที่จะต้องให้ผู้ เช่า ได้ใช้สอยหรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่ เช่า โจทก์ในฐานะผู้ให้ เช่า จึงมีหน้าที่ต้องส่งมอบที่ดินที่ เช่า ในสภาพที่พร้อมจะให้ผู้ เช่า ทำการปลูกสร้างอาคารเพื่อดำเนินธุรกิจได้มีกำหนด 30 ปี ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา แต่ตามข้อเท็จจริงกลับปรากฏว่าโจทก์เพียงแจ้งให้จำเลยเข้าปลูกสร้างอาคารโดยโจทก์ยังมิได้ขอความเห็นชอบต่อกรมการศาสนาตามที่กำหนดในกฎกระทรวง ฉบับที่ 2 (พ.ศ.2511) ซึ่งออกตามความในพระราชบัญญัติคณะสงฆ์ พ.ศ.2505 ข้อ 4 ดังกล่าว สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยจึงยังไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย และยังถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้ส่งมอบทรัพย์ที่ เช่า ตรงตามวัตถุประสงค์แห่งสัญญา เช่า แล้ว โจทก์จึงไม่อาจนำเงื่อนเวลาการก่อสร้างอาคารให้แล้วเสร็จภายใน 10 เดือน นับแต่วันทำสัญญามาบังคับแก่จำเลยได้ จำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย ส่วนปัญหาว่า โจทก์มีสิทธิเรียกค่า เช่า จากจำเลยนับแต่วันทำสัญญาหรือไม่ เห็นว่า ตามหนังสือสัญญา เช่า อันมีค่าตอบแทนยิ่งกว่า ข้อ 2 ระบุว่า ในการดำเนินการจดทะเบียนสิทธิการ เช่า มีกำหนด 30 ปี ผู้ เช่า มีหน้าที่ชำระค่า เช่า เป็นรายเดือนให้แก่เจ้าของที่ดิน ภายในวันที่ 10 ของแต่ละเดือน ณ สำนักงานของเจ้าของที่ดิน โดยกำหนดค่า เช่า เป็นรายเดือน เดือนละ 10,000 บาท ดังนี้ ตราบใดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนสิทธิการ เช่า มีกำหนด 30 ปี จำเลยผู้ เช่า ยังไม่มีหน้าที่ต้องชำระค่า เช่า ให้แก่โจทก์ผู้ให้ เช่า โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่า เช่า จากจำเลย กรณีไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ในข้ออื่น ๆ อีกเพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไป ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 16527/2557 วัดใหญ่ศรีสุพรรณ โจทก์ นายสามารถ จิระดำรง จำเลย ป.พ.พ. ม. 546 กฎกระทรวง ฉบับที่ 2 (พ.ศ.2511) ออกตามความใน พ.ร.บ.คณะสงฆ์ พ.ศ.2505 ข้อ 4