ฎีกาที่ 4390/2547

แม้สัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.8 จะระบุเนื้อที่ดินที่จะซื้อจะขายกันจำนวน 31 ไร่ 3 งาน 4 ตารางวา แต่ได้มีการบันทึกเพิ่มเติมในหมายเหตุว่า ผู้จะขายจะต้องทำการรังวัดสอบเขตใหม่ ได้เนื้อที่จริงเท่าใดให้คิดกันตามเนื้อที่ที่รังวัดได้ใหม่ ถ้าได้เนื้อที่มากหรือน้อยกว่าในโฉนดให้คิดในราคาไร่ละ 350,000 บาท ซึ่งเป็นการจะซื้อจะขายที่ดินคิดราคาตามเนื้อที่ที่รังวัดได้จริง มิใช่การจะซื้อจะขายที่ดินที่ระบุจำนวนเนื้อที่ดินไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 แม้รังวัดที่ดินพิพาทจะมีเนื้อที่น้อยกว่าเกินร้อยละห้าของเนื้อที่ดินในโฉนด ก็ไม่อาจใช้สิทธิเลิกสัญญาตาม ป.พ.พ. มาตรา 466

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันคืนเงินมัดจำและชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์เป็นเงิน 4,000,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จสิ้น จำเลยที่ 1 ให้การว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่มีสิทธิเรียกมัดจำคืนและไม่มีสิทธิเรียกเอาค่าเสียหาย? ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ให้การและแก้ไขคำให้การว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ไม่มีสิทธิเรียกเงินมัดจำคืน และไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย โจทก์ไม่เคยทำสัญญาจะซื้อที่ดินและถูกริบเงินมัดจำตามที่กล่าวอ้างในฟ้อง ถ้าหากถูกริบเงินมัดจำก็เป็นเพราะโจทก์ผิดสัญญา โจทก์ไม่เคยแจ้งให้จำเลยที่ 2 ทราบว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินข้างเคียง ถ้าโจทก์ต้องเสียหาย ก็ไม่เกิน 5,000 บาท ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันคืนเงินมัดจำ 2,000,000 บาท ให้แก่โจทก์ พร้อมด้วยดอกเบี้ย อัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 16 ตุลาคม 2539 จนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกัน ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้เป็นเงิน 10,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามจำนวนทุนทรัพย์เท่าที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์และจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลยทั้งสอง โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าพิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ยุติเป็นเบื้องต้นว่า โจทก์ตกลงทำสัญญาจะซื้อที่พิพาทของจำเลยทั้งสอง เนื้อที่ 31 ไร่ 3 งาน 4 ตารางวา ในราคาไร่ละ 350,000 บาท รวมเป็นเงิน 11,116,000 บาท โจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาเป็นเงิน 2,000,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้แก่จำเลยทั้งสองในวันจดทะเบียน โอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 6 กันยายน 2539 และมีข้อตกลงเพิ่มเติมว่า จำเลยทั้งสองจะต้องทำการรังวัดสอบเขตที่ดินใหม่ได้เนื้อที่ดินจริงเท่าใดให้คิดราคากันตามเนื้อที่ที่รังวัดได้ถ้าเนื้อที่มากหรือน้อยกว่าในโฉนดที่ดินให้คิดราคาไร่ละ 350,000 บาท ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.8? คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย จ.8 ระบุ เนื้อที่ดินที่จะซื้อขายกันไว้จำนวน 31 ไร่ 3 งาน 4 ตารางวา แต่เมื่อรังวัดสอบเขตแล้ว เหลือเนื้อที่จริงเพียง 23 ไร่ 93 ตารางวา ขาดหายไปจำนวน 8 ไร่ 2 งาน 11 ตารางวา คิดเป็นเงินจำนวนร้อยละ 27 ของเนื้อที่ดินที่จะซื้อขายกัน ซึ่งขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนเกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อมีสิทธิเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 นั้น เห็นว่า ป.พ.พ. มาตรา 466 บัญญัติว่า "ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่สัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสียหรือรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้า แห่งเนื้อที่ ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น" หมายความว่า สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยระบุจำนวนเนื้อที่ไว้ หากผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยกว่าหรือมากกว่าเกินร้อยละห้าของจำนวนเนื้อที่ที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย ผู้มีสิทธิ บอกเลิกสัญญาซื้อขายหรือรับเอาไว้โดยชำระราคาตามส่วนก็ได้ เมื่อพิจารณาสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ตามเอกสารหมาย จ.8 แล้ว แม้ตอนแรกจะระบุเนื้อที่ดินที่จะซื้อจะขายกันจำนวน 31 ไร่ 3 งาน 4 ตารางวา แต่ได้มีการบันทึกเพิ่มเติมในหมายเหตุว่า ผู้จะขายจะต้องทำการรังวัดสอบเขตใหม่ได้เนื้อที่จริงเท่าใดให้คิดราคาตามเนื้อที่รังวัด ได้ใหม่ ถ้าได้เนื้อที่มากหรือน้อยกว่าในโฉนดให้คิดในราคาไร่ละ 350,000 บาท ซึ่งเป็นการจะซื้อจะขายที่ดินคิดราคาตามเนื้อที่ที่รังวัดได้จริง มิใช่การจะซื้อจะขายที่ดินที่ระบุจำนวนเนื้อที่ดินไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 แม้รังวัด ที่ดินพิพาทแล้วจะมีเนื้อที่ที่น้อยกว่าเกินร้อยละห้าของเนื้อที่ดินในโฉนด ก็ไม่อาจใช้สิทธิเลิกสัญญาตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 อีกทั้งไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาเอกสารหมาย จ.8 ให้สิทธิผู้จะซื้อที่จะเลิกสัญญาในกรณีรังวัดที่ดินแล้วได้เนื้อที่น้อยกว่าเนื้อที่ในโฉนดมาก โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.8 ในกรณีนี้ไม่ได้ ข้อที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยทั้งสอง มิได้ดำเนินการขอออกโฉนดใหม่ในที่ดินพิพาทตามที่รังวัดสอบเขตใหม่ ซึ่งเป็นการผิดสัญญานั้น เห็นว่า สัญญา จะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.8 เพียงแต่กำหนดให้จำเลยทั้งสองต้องทำการรังวัดสอบเขตใหม่เท่านั้น มิได้กำหนดให้ต้องขอออกโฉนดที่ดินใหม่ อีกทั้งที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดินแล้วไม่จำต้องออกโฉนดใหม่อีก เมื่อจำเลยทั้งสอง ได้นำเจ้าพนักงานที่ดินทำการรังวัดสอบเขตที่ดินพิพาทใหม่ตามเอกสารหมาย ล.7 และแจ้งให้โจทก์ทราบแล้วอันเป็นการปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.8 แล้ว จำเลยทั้งสองจึงไม่ตกเป็นผู้ผิดสัญญา ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า ที่ดินพิพาทถูกนายปรีชากับนางแหวน ครอบครองปรปักษ์ อันเป็นการรอนสิทธิของโจทก์ทำให้จำเลยทั้งสองผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทนั้น เห็นว่า เมื่อมีการรังวัดสอบเขตที่ดินพิพาทโดยกันส่วนที่บุคคลอื่นที่บุกรุกและครอบครอง ปรปักษ์แล้ว เหลือเนื้อที่ดินเพียง 23 ไร่ 893 ตารางวา อันเป็นที่ดินที่จำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ ซึ่งเป็นที่ดินที่ปลอดภาระหรือการรอนสิทธิใด ๆ จำเลยทั้งสองจึงไม่ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อจำเลยทั้งสองได้เตรียมเอกสารหลักฐานต่าง ๆ ไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ แต่โจทก์กลับไม่ยอมรับโอนโดยข้ออ้างที่ไม่อาจรับฟังได้ โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยจึงมีสิทธิรับเงินมัดจำที่โจทก์มอบแก่จำเลยทั้งสองได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (2) ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ . ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4390/2547 นายชาตรี สุดดี โจทก์ นายเต็ก ถุงศิลป์ กับพวก จำเลย ป.พ.พ. ม. 466