ฎีกาที่ 8722/2544

โจทก์พร้อมที่จะปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาโดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนที่เหลือภายในกำหนดเวลาตามสัญญาได้ จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะ ซื้อขาย ที่ดิน โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญา โจทก์มีหนังสือทวงถามเรียกเงินที่ชำระค่าที่ดินคืนและเรียกค่าเสียหาย ถือได้ว่าโจทก์แสดงเจตนาเลิกสัญญาโดยปริยายแล้ว คู่สัญญาย่อมกลับคืนสู่ฐานะที่เป็นอยู่เดิม และโจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 เมื่อโจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยบางส่วนและจำเลยได้โอนที่ดินให้แก่โจทก์บางแปลง โจทก์และจำเลยจึงทำบันทึกข้อตกลงกันใหม่ขยายเวลาโอนที่ดินส่วนที่เหลือโดยให้ถือว่าเงินมัดจำในสัญญาเดิมยังคงไว้ แสดงว่าโจทก์และจำเลยถือว่าการโอนที่ดินที่ดำเนินการเสร็จสิ้นไปแล้วสามารถแยกต่างหากจากที่ดินส่วนที่เหลือได้และถือว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามสัญญาในที่ดินส่วนที่โอนแล้ว ดังนี้ โจทก์จะเรียกเงินค่าที่ดินที่ชำระให้แก่จำเลยไปแล้วคืนทั้งหมดหาได้ไม่ คงมีสิทธิเรียกเงินค่าที่ดินในส่วนที่ชำระเกินราคาที่ดินที่รับโอนไปแล้วคืนเท่านั้น

โจทก์ฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 30,060,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่ วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา ในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเลยไปที่สำนักงาน ที่ดินจังหวัดนนทบุรี สาขาบางบัวทอง ตามนัด แต่ฝ่ายโจทก์ไม่ไป โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิริบ เงินมัดจำและสัญญาจะ ซื้อขาย เป็นอันเลิกกัน โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยรับผิดตามสัญญา และหากจะฟังว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิเรียกร้องค่าปรับไม่เกิน 3,000,000 บาท ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยคืนเงินมัดจำและเงินค่าที่ดินจำนวน 3,545,543 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 7,045,347 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ โดยกำหนดค่าทนายความ 15,000 บาท นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยฎีกา ศาลฎีกา พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 13 กันยายน 2536 โจทก์ทำสัญญาจะ ซื้อขาย ที่ดินจำนวน 12 โฉนด รวมเนื้อที่ประมาณ 74 ไร่ 2 งาน 25 ตารางวา ราคา 17,500,000 บาท จากจำเลย โดยชำระ เงินมัดจำจำนวน 1,500,000 บาท ให้แก่จำเลยในวันทำสัญญา ต่อมาโจทก์ได้ชำระอีก 4 งวด และจำเลยได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ไปแล้วรวมเนื้อที่ 48 ไร่ 3 งาน 73 ตารางวา คงเหลืองวดสุดท้าย ซึ่งโจทก์จะต้องชำระเงินค่าที่ดินจำนวน 2,470,000 บาท ให้แก่จำเลยและจำเลยต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนที่เหลือ ให้แก่โจทก์ในวันที่ 30 มิถุนายน 2537 ต่อมาโจทก์และจำเลยได้ทำบันทึกข้อตกลงขยายเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและชำระเงินค่าที่ดิน งวดสุดท้ายไปเป็นภายในวันที่ 30 เมษายน 2538 ส่วนข้อตกลงอื่นยังคงให้เป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อครบกำหนดเวลาตามที่ขยายออกไปปรากฏว่ายังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือและโจทก์ มิได้ไปที่สำนักงานที่ดินในวันที่ 30 เมษายน 2538 ต่อมาวันที่ 25 เมษายน 2539 โจทก์มีหนังสือทวงถามให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาโดยเรียกให้ชำระเงินค่าที่ดินและค่าปรับตามสัญญาแต่จำเลยเพิกเฉย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยต้องชำระค่าที่ดินคืนและค่าเสียหายแก่โจทก์หรือไม่เพียงใด เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะ ซื้อขาย โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ โจทก์มีหนังสือ ทวงถามเรียกเงินที่ชำระค่าที่ดินและเรียกค่าเสียหาย จึงถือได้ว่าโจทก์แสดงเจตนาเลิกสัญญาโดยปริยายแล้ว คู่สัญญาย่อมกลับคืนสู่ฐานะที่เป็นอยู่เดิม และโจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 ปรากฏว่าเมื่อโจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยจำนวน 15,030,000 บาท และจำเลยได้โอนที่ดินให้แก่โจทก์ 4 แปลง เป็นเนื้อที่ 48 ไร่ 3 งาน 73 ตารางวา โจทก์และจำเลยจึงทำบันทึกข้อตกลงกันใหม่ขยายเวลาโอนที่ดินส่วน ที่เหลือโดยให้ถือว่าเงินมัดจำในสัญญาเดิมยังคงไว้ พฤติการณ์ดังกล่าวย่อมแสดงว่า โจทก์และจำเลยถือว่าการโอนที่ดินที่ดำเนินการเสร็จสิ้นไปแล้ว สามารถแยกต่างหากจากที่ดินส่วนที่เหลือได้และถือว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามสัญญาในที่ดินส่วนที่โอนแล้ว โจทก์จะเรียกเงินค่าที่ดินที่ชำระให้แก่จำเลยไปแล้วคืนทั้งหมดหาได้ไม่ คงมีสิทธิเรียกเงินค่าที่ดินในส่วนที่ชำระเกินราคาที่ดินที่รับโอนไปแล้วคืนเท่านั้น ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 คำนวณราคาที่ดินที่จำเลยโอนให้แก่โจทก์ และให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินที่ชำระเกินจำนวน 3,545,347 บาท แก่โจทก์นั้นชอบแล้ว พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาเป็นเงิน 10,000 บาท แทนโจทก์ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8722/2544 นางเกษณี สินสมบูรณ์ โจทก์ นายเดช คงคำ จำเลย ป.พ.พ. ม. 369 , ม. 386 , ม. 391