ฎีกาที่ 8948/2542

การให้ เช่า นั้นผู้ให้ เช่า หาจำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ เช่า ไม่ จำเลยยินยอมทำสัญญา เช่า อาคารพิพาทจากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้ เช่า ตามสัญญา เมื่อโจทก์เห็นว่าจำเลยทำผิดสัญญา เช่า โจทก์ผู้ให้ เช่า ก็ย่อมมีอำนาจที่จะฟ้องจำเลยผู้ เช่า ได้ในฐานะที่เป็นคู่สัญญากับโจทก์ สัญญา เช่า อาคารพิพาทนี้มีกำหนดระยะเวลาการ เช่า แน่นอนโจทก์จึงไม่มีหน้าที่ที่จะต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาก่อนกำหนดล่วงหน้า2 เดือน โจทก์ให้จำเลยกู้ยืม โจทก์ไม่ได้คิดดอกเบี้ยและเป็นการนำเงินไปบำรุงรักษาเครื่องเรือนเครื่องใช้ของอาคารพิพาทให้มีสภาพดีอยู่เสมอเพื่อประโยชน์ของจำเลยเอง ไม่ปรากฏว่าจำเลยเป็นผู้ลงทุนในการซ่อมแซมใหญ่อาคารพิพาทและให้ผลประโยชน์แก่โจทก์เป็นอย่างมากอันอาจถือได้ว่าเป็นการตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญา เช่า ธรรมดาโดยเฉพาะการทำสัญญา เช่า อาคารพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยแต่ละครั้ง หนังสือสัญญา เช่า ที่ดินและอาคารพิพาทก็ไม่มีข้อความตอนใดระบุเงื่อนไขหรือระยะเวลาที่จะให้ทำสัญญา เช่า ใหม่ต่อไปหรือให้ถือการปฏิบัติอย่างไรของผู้ เช่า ผูกพันผู้ให้ เช่า ให้ผู้ เช่า ได้รับการต่ออายุสัญญา เช่า เป็นการตอบแทน จึงฟังไม่ได้ว่ามีการตกลงเป็นการตอบแทนให้จำเลย เช่า เป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญา เช่า ธรรมดา

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 4228 และ 5218และอาคารเลขที่ 25 และ 27 ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดิน เดิมโจทก์ให้จำเลย เช่า ที่ดินและอาคารดังกล่าวพร้อมเครื่องเรือนมีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1สิงหาคม 2527 ถึง 31 กรกฎาคม 2530 ต่อมาได้ทำสัญญา เช่า กันใหม่มีกำหนด 7 ปี นับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2529 ถึง 31 กรกฎาคม 2536และให้จำเลยยืมเงิน 4,185,000 บาท เพื่อซ่อมอาคาร เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารที่ เช่า ไม่เสียภาษีโรงเรือนเฉพาะส่วนที่ทางราชการประเมินสูงกว่าอัตราค่า เช่า ของแต่ละปีค้างชำระค่า เช่า และเงินยืมเครื่องเรือนของโจทก์เสียหายรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,722,980บาท จำเลยวางเงินประกันการชำระค่า เช่า และค่าเสียหายจำนวน 525,000บาท หักออกแล้วเป็นเงิน 1,197,890 บาท ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินและอาคารของโจทก์และชำระค่าเสียหาย 1,197,890บาท กับค่าเสียหายอีกเดือนละ 350,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปและส่งมอบทรัพย์สินที่ เช่า แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยดี จำเลยให้การว่า สัญญา เช่า ระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญา เช่า ธรรมดา โดยโจทก์ให้จำเลยยืมเงิน4,185,000 บาท เพื่อซ่อมอาคาร ตกลงให้ เช่า มีกำหนด 15 ปี มีการ เช่า แล้ว 2 ปี โจทก์จดทะเบียนการ เช่า ให้มีกำหนด 7 ปี และจะต่อสัญญา เช่า ให้อีก 6 ปี แต่โจทก์แจ้งให้จำเลยออกจากทรัพย์สินที่ เช่า เมื่อครบกำหนด7 ปี จำเลยจึงไม่ยอมออก จำเลยไม่ค้างชำระค่า เช่า และเงินที่ยืมจากโจทก์ทางปฏิบัติโจทก์ยอมเสียภาษีโรงเรือนเอง เครื่องเรือนของโจทก์ไม่เสียหายแต่สิ้นสภาพไปเพราะการใช้ จำเลยไม่ต้องชดใช้ค่าขาดประโยชน์เพราะโจทก์เป็นผู้ผิดสัญญาและโจทก์หักเงินประกันไม่ได้ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารให้ขนย้ายทรัพย์สินออกจากอาคารเลขที่ 25 และ 27 และที่ดินโฉนดเลขที่ 4228 และ 5218และให้ชำระเงิน 872,890 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีและค่าเสียหายเดือนละ 300,000 บาท แก่โจทก์นับแต่วันที่ 31 สิงหาคม2536 จนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคาร โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 547,890 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี กับค่าเสียหายอีกเดือนละ300,000 บาท นับแต่วันฟ้อง จนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายสิ่งของออกไปจากอาคารดังกล่าวพร้อมทั้งส่งมอบทรัพย์สินที่ เช่า ทั้งหมดแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยดี นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เดิมโจทก์ให้จำเลย เช่า ที่ดินและอาคารพร้อมเครื่องเรือนมีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 สิงหาคม2527 ถึง 31 กรกฎาคม 2530 ค่า เช่า เดือนละ 80,000 บาท วางเงินประกัน25,000 บาท ต่อมาวันที่ 27 กรกฎาคม 2529 โจทก์และจำเลยตกลงเลิกสัญญา เช่า เดิมแล้วทำสัญญา เช่า ใหม่และจดทะเบียนการ เช่า มีกำหนด 7 ปีนับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2529 ถึง 31 กรกฎาคม 2536 ค่า เช่า เดือนละ80,000 บาท ถือเอาเงินประกันเดิมเป็นเงินประกันตามสัญญาใหม่ และโจทก์ให้จำเลยกู้ยืมเงิน 4,185,000 บาท เพื่อซ่อมอาคารดังกล่าวก่อนครบกำหนดตามสัญญา เช่า โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยออกจากทรัพย์สินที่ เช่า คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ โดยจำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของห้องพิพาทจึงไม่มีอำนาจฟ้องนั้น เห็นว่า การให้ เช่า นั้นผู้ให้ เช่า หาจำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ เช่า ไม่ เมื่อจำเลยยินยอมทำสัญญา เช่า อาคารพิพาทรายนี้จากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้ เช่า ตามสัญญาเท่านั้นเมื่อโจทก์เห็นว่าจำเลยทำผิดสัญญา เช่า โจทก์ผู้ให้ เช่า ก็ย่อมมีอำนาจที่จะฟ้องจำเลยผู้ เช่า ได้ในฐานะที่เป็นคู่สัญญากับโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยนอกจากนั้นสัญญา เช่า อาคารพิพาทนี้มีกำหนดระยะเวลาการ เช่า แน่นอนโจทก์จึงไม่มีหน้าที่ที่จะต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาก่อนกำหนดล่วงหน้า2 เดือน ดังที่จำเลยอ้าง ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการที่สองว่าสัญญา เช่า เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญา เช่า ธรรมดา และโจทก์ต้องจดทะเบียนการ เช่า ต่อมีกำหนด 6 ปี แก่จำเลยหรือไม่ จำเลยอ้างว่าจำเลยกู้ยืมเงินโจทก์ไปจำนวน 7,320,000 บาท เพื่อนำไปปรับปรุงอาคารและภาระที่ต้องผ่อนชำระเงินกู้เป็นสัญญาต่างตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญา เช่า ธรรมดานั้น เห็นว่า เงินกู้ที่โจทก์ให้จำเลยกู้ยืมนั้นโจทก์ไม่ได้คิดดอกเบี้ยและเป็นการนำเงินไปบำรุงรักษาเครื่องเรือนเครื่องใช้ของอาคารพิพาทให้มีสภาพดีอยู่เสมอก็เพื่อประโยชน์ของจำเลยเอง เพราะจำเลยนำอาคารพิพาทไปให้ชาวต่างประเทศ เช่า ช่วง เครื่องเรือนเครื่องใช้จะต้องมีสภาพดี นอกจากนั้นข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าจำเลยเป็นผู้ลงทุนในการซ่อมแซมใหญ่อาคารพิพาทและให้ผลประโยชน์แก่โจทก์เป็นอย่างมากอันอาจถือได้ว่าเป็นการตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญา เช่า ธรรมดาแต่อย่างใด โดยเฉพาะการทำสัญญา เช่า อาคารพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยแต่ละครั้ง หนังสือสัญญา เช่า ที่ดินและอาคารเอกสารหมาย จ.5 จ.6 และ จ.9 ก็ไม่มีข้อความตอนใดระบุเงื่อนไขหรือระยะเวลาที่จะให้ทำสัญญา เช่า ใหม่ต่อไป หรือให้ถือการปฏิบัติอย่างไรของผู้ เช่า ผูกพันผู้ให้ เช่า ให้ผู้ เช่า ได้รับการต่ออายุสัญญา เช่า เป็นการตอบแทนข้อเท็จจริงจึงฟังไม่ได้ว่ามีการตกลงเป็นการตอบแทนให้จำเลย เช่า เป็นเวลา 15 ปีตามที่จำเลยฎีกา" พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8948/2542 นาย สุวิทย์ หัพนานนท์ โจทก์ นาย จเร อิศรางกูร ณ อยุธยา จำเลย ป.พ.พ. ม. 369 , ม. 564