ฎีกาที่ 6843/2541

คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาท ซึ่งเดิมเป็นที่ดินของ ล. บิดาโจทก์ ต่อมา ล. ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามคำฟ้องของโจทก์ แม้จะอ้างว่าให้ เช่า ได้เดือนละ 25,000 บาท แต่ศาลอุทธรณ์ เห็นว่าที่ดินพิพาทมิได้ตั้งอยู่ในทำเลการค้าคงใช้เพื่อ ประกอบกิจการโรงงานและอาศัยได้เพียงอย่างเดียวและจำเลย ทำสัญญา เช่า ที่ดินพิพาทจากบิดาโจทก์ในอัตราค่า เช่า เดือนละ 1,760 บาท จึงกำหนดค่าเสียหายให้เพียงเดือนละ6,000 บาท โจทก์มิได้ฎีกา จึงถือได้ว่าที่ดินพิพาทมีค่า เช่า ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 10,000 บาท คดีต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 248 วรรคสอง ตามสัญญา เช่า ระบุว่า ผู้ เช่า ยอมสัญญาว่าจะไม่เอาที่ดิน ที่ เช่า นี้ไปให้ผู้อื่น เช่า ช่วงหรือโอนให้ผู้อื่น เช่า ต่อไปและจะไม่ยอมให้ผู้ใดอาศัย เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากผู้ให้ เช่า เป็นลายลักษณ์อักษรก่อน แต่ปรากฏว่าหลังจากจำเลย เช่า ที่ดินพิพาทแล้ว ได้มีการปรับปรุงที่ดินปลูกบ้านพักสองหลังและก่อสร้างอาคารโรงงานจนเต็มเนื้อที่ที่ เช่า ต่อมาจำเลยได้ทำสัญญาให้บริษัท ท. เช่า อาคารโรงงานดังกล่าวเช่นนี้ การตีความแสดงเจตนาในข้อสัญญานั้นจะต้องเพ่งเล็ง ถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนตามตัวอักษรซึ่งตามบทบัญญัติในมาตรา 368 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก็ได้ให้ตีความตามสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย เมื่อตีความสัญญา ดังกล่าวโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีในทางสุจริตซึ่งปกติทั่วไป ของการทำสัญญา เช่า อสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ให้ เช่า ไม่ประสงค์ ให้มีการ เช่า ช่วงต่อไป เนื่องจากจุดประสงค์สำคัญแห่งข้อสัญญา คือให้จำเลย เช่า เฉพาะตัวและคำนึงถึงคุณสมบัติของผู้ เช่า ไม่ต้องการให้ผู้อื่น เช่า ช่วง ซึ่งบทบัญญัติแห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 ก็ให้ความคุ้มครองมิให้ เช่า ช่วงด้วยเว้นแต่จะตกลงกันในสัญญา เช่า ดังนั้นผู้ เช่า ก็มีหน้าที่ต้องไม่ให้ผู้อื่น เช่า ช่วงหรือยอมให้ผู้อื่นเข้าอาศัยในที่ดินที่ตน เช่า การแปลความหมายแห่งสัญญาจะต้องดูข้อความตามสัญญาทั้งฉบับและเจตนาของคู่สัญญาที่ตกลงมุ่งทำสัญญาต่อกันประกอบด้วย ไม่ใช่ดูแต่เจตนาของคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดแต่ฝ่ายเดียว การที่จำเลยนำเอาอาคารโรงงานซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินพิพาทซึ่ง เช่า มาจากบิดาโจทก์ให้บริษัท ท. เช่า ไปเช่นนี้เท่ากับจำเลยให้ผู้อื่นใช้ที่ดินพิพาทหรือให้ผู้อื่น อยู่อาศัยในที่ดินพิพาทแทนจำเลย โดยจำเลยมิได้ใช้ที่ดินพิพาท เองตามสัญญา เช่า ที่ดินดังกล่าว อันมิใช่จุดประสงค์ของผู้ให้ เช่า ตามที่ระบุไว้ในสัญญา เช่า ซึ่งผู้ให้ เช่า มีเจตนาห้ามมิให้ผู้ เช่า ที่ดินพิพาทนำที่ดินซึ่งรวมถึงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่สร้างขึ้นไปให้ผู้อื่น เช่า ช่วงหรืออยู่อาศัยด้วย การกระทำของจำเลยถือได้ว่าผิดสัญญา เช่า

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยผิดสัญญา เช่า ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินที่ เช่า และส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ทั้งสองในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 22,499 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์และชำระค่าเสียหายในอัตราเดือนละ25,000 บาท นับแต่วันที่ 28 ตุลาคม 2538 เป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินที่ เช่า จำเลยให้การว่า โจทก์ทั้งสองไม่มีนิติสัมพันธ์กับจำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยมิได้นำที่ดินที่ เช่า ไปให้ผู้อื่น เช่า ช่วงแต่จำเลยนำอาคารโรงงานที่จำเลยปลูกสร้างลงบนที่ดินที่ เช่า จากบิดาโจทก์ ซึ่งเป็นทรัพย์สินของจำเลยเองออกให้ผู้อื่น เช่า จำเลยจึงมิได้ประพฤติผิดสัญญา เช่า โจทก์เรียกค่าเสียหายสูงเกินควรหากโจทก์เสียหายจริงก็คงไม่เกินเดือนละ 1,760 บาท ซึ่งเป็นอัตราค่า เช่า ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 2510 ตำบลบางมด อำเภอบางขุนเทียนกรุงเทพมหานคร และส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ทั้งสองในสภาพเรียบร้อยกับให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 5,400 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์และให้ชำระค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 6,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทซึ่งเดิมเป็นที่ดินของนายเลียบ เกิดชูชื่น บิดาโจทก์ทั้งสอง ต่อมานายเลียบได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสอง ตามคำฟ้องของโจทก์ แม้จะอ้างว่าให้ เช่า ได้เดือนละ 25,000 บาท แต่ศาลอุทธรณ์เห็นว่าที่ดินพิพาทมิได้ตั้งอยู่ในทำเลการค้าคงใช้เพื่อประกอบกิจการโรงงานและอาศัยได้เพียงอย่างเดียวและจำเลยทำสัญญา เช่า ที่ดินพิพาทจากบิดาโจทก์ทั้งสองในอัตราค่า เช่า เดือนละ 1,760 บาท จึงกำหนดค่าเสียหายให้เพียงเดือนละ 6,000 บาทโจทก์มิได้ฎีกา จึงถือได้ว่าที่ดินพิพาทมีค่า เช่า ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 10,000 บาท คดีต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง จำเลยคงฎีกาได้เฉพาะปัญหาข้อกฎหมาย ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีว่า จำเลยได้กระทำผิดสัญญา โดยให้ผู้อื่น เช่า ช่วงที่ดินพิพาทตามที่โจทก์ทั้งสองฟ้องหรือไม่ โดยจำเลยฎีกายกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาที่ก่อให้เกิดสิทธิอยู่บนที่ดินพิพาทว่าตามสัญญา เช่า ที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 4 ระบุว่าห้าม เช่า ช่วงเฉพาะที่ดิน การที่จำเลยให้บริษัทที.ที.ซี.เอ็นจิเนียริ่ง จำกัด เช่า ตัวอาคารโรงงานโดยไม่ได้ให้ เช่า ที่ดินพิพาทที่ เช่า มาจากนายเลียบนั้นย่อมกระทำได้โดยชอบไม่เป็นการผิดสัญญา เช่า การวินิจฉัยในปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวศาลฎีกาจำต้องถือข้อเท็จจริงตามที่ศาลล่างทั้งสองได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวนซึ่งฟังข้อเท็จจริงยุติว่า เมื่อปี 2525 จำเลยได้ เช่า ที่ดินพิพาทจากนายเลียบ จำนวนเนื้อที่ประมาณ 220 ตารางวาทำสัญญา เช่า กันไว้หลายฉบับ แต่ละฉบับมีกำหนดเวลา เช่า 3 ปี หนังสือสัญญา เช่า ที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย จ.3 เป็นฉบับหนึ่งในจำนวนหลายฉบับดังกล่าว ระยะเวลาการ เช่า ตั้งแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2537 ถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2540 หลังจากจำเลย เช่า ที่ดินพิพาทเมื่อปี 2525 แล้วได้มีการปรับปรุงที่ดินปลูกบ้านพัก 2 หลัง และก่อสร้างเป็นอาคารโรงงานจนเต็มเนื้อที่ เช่า ครั้นในปี 2534 นายเลียบได้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสองและต่อมาวันที่ 1 พฤษภาคม 2536 จำเลยได้ทำสัญญาให้บริษัท ที.ที.ซี.เอ็นจิเนียริ่ง จำกัด เช่า อาคารโรงงานดังกล่าวมีกำหนด 3 ปี ตามสำเนาสัญญา เช่า เอกสารหมาย จ.5 หรือ ล.1 จึงมีข้อวินิจฉัยว่า การกระทำของจำเลยดังกล่าวผิดสัญญา เช่า ตามหนังสือสัญญา เช่า ที่ดิน เอกสารหมาย จ.3 ข้อ 4 หรือไม่ ตามสัญญาข้อ 4 ดังกล่าวระบุว่า ผู้ เช่า ยอมสัญญาว่าจะไม่เอาที่ดินที่ เช่า นี้ไปให้ผู้อื่น เช่า ช่วงหรือโอนให้ผู้อื่น เช่า ต่อไป และจะไม่ยอมให้ผู้ใดอาศัยเว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากผู้ให้ เช่า เป็นลายลักษณ์อักษรก่อน ศาลฎีกาเห็นว่าการตีความแสดงเจตนาในข้อสัญญานั้นจะต้องเพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนตามตัวอักษร ซึ่งตามบทบัญญัติในมาตรา 368แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก็ได้ให้ตีความตามสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยเมื่อตีความสัญญาในข้อ 4 ดังกล่าวโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีในทางสุจริตซึ่งปกติทั่วไปของการทำสัญญา เช่า อสังหาริมทรัพย์นั้นผู้ให้ เช่า ไม่ประสงค์ให้มีการ เช่า ช่วงต่อไป เนื่องจากจุดประสงค์สำคัญแห่งข้อสัญญา คือให้จำเลย เช่า เฉพาะตัวและคำนึงถึงคุณสมบัติของผู้ เช่า ไม่ต้องการให้ผู้อื่น เช่า ช่วง ซึ่งบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 ก็ให้ความคุ้มครองมิให้ เช่า ช่วงด้วยเว้นแต่จะตกลงกันในสัญญา เช่า ดังนั้น ผู้ เช่า ก็มีหน้าที่ต้องไม่ให้ผู้อื่น เช่า ช่วงหรือยอมให้ผู้อื่นเข้าอาศัยในที่ดินที่ตน เช่า การแปลความหมายแห่งสัญญาจะต้องดูข้อความตามสัญญาทั้งฉบับและเจตนาของคู่สัญญาที่ตกลงมุ่งทำสัญญาต่อกันประกอบด้วยไม่ใช่ดูแต่เจตนาของคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดแต่ฝ่ายเดียวการที่จำเลยนำเอาอาคารโรงงานซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินพิพาทซึ่ง เช่า มาจากบิดาโจทก์ทั้งสองให้บริษัทที.ที.ซี.เอ็นจิเนียริ่ง จำกัด เช่า ไปเช่นนี้ เท่ากับจำเลยให้ผู้อื่นใช้ที่ดินพิพาทหรือให้ผู้อื่นอยู่อาศัยในที่ดินพิพาทแทนจำเลย โดยจำเลยมิได้ใช้ที่ดินพิพาทเองตามสัญญา เช่า ที่ดินเอกสารหมาย จ.3 อันมิใช่จุดประสงค์ของผู้ให้ เช่า ตามที่ระบุไว้ในสัญญาข้อ 4 ซึ่งผู้ให้ เช่า มีเจตนาห้ามมิให้ผู้ เช่า ที่ดินพิพาทนำที่ดินซึ่งรวมถึงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่สร้างขึ้นไปให้ผู้อื่น เช่า ช่วงหรืออยู่อาศัยด้วย การกระทำของจำเลยถือได้ว่าผิดสัญญา เช่า ในสัญญาข้อ 4 ดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6843/2541 นาย สุรพงษ์ เกิดชูชื่น กับพวก โจทก์ นาย ชัยยุทธ รัตนมหวิโรจน์ จำเลย ป.พ.พ. ม. 171 , ม. 368 ป.วิ.พ. ม. 248 วรรคสอง