ฎีกาที่ 8480/2540

จำเลยให้การว่า จำเลยซื้อ ที่ดิน พิพาททั้งสองแปลงจากโจทก์ทั้งเจ็ดโดยเด็ดขาด ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน ข้อ 6 เป็นเพียงคำมั่นจะให้โดยเสน่หา เมื่อคำมั่นนั้นไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะทั้งจำเลยได้เข้าประกอบกิจการเหมืองแร่แล้วและยังประกอบกิจการ เหมืองแร่อยู่จึงไม่ต้องคืน ที่ดิน ให้โจทก์ทั้งเจ็ด และจำเลย ได้การครอบครองและได้กรรมสิทธิ์มาโดยเปิดเผยและ ชอบด้วยกฎหมายเกินกว่า 10 ปี คำให้การจำเลยนี้เมื่อรวมความแล้ว หมายถึงจำเลยไม่จำเป็นต้องปฏิบัติตามหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน ข้อ 6 นั่นเองคำให้การของจำเลยจึงไม่ขัดแย้งกัน แต่อย่างใด และชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสอง แล้ว ก่อนที่จำเลยจะเข้าทำสัญญาซื้อขาย ที่ดิน ฉบับพิพาทบิดาจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน พิพาทกับโจทก์ที่ 1ถึงที่ 6 ไว้ก่อนแล้ว เมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2513 ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.9 และ ตามหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน ฉบับพิพาทข้อ 1 ระบุไว้ โดยแจ้งชัดว่าให้ถือหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.9เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย ดังนี้ แม้หนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน ฉบับพิพาทจะระบุว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน ก็ตามแต่ในข้อ 2 ของหนังสือสัญญาดังกล่าวระบุไว้ว่า โจทก์ทั้งเจ็ดในฐานะผู้ขายทั้งหมดจะทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ใน ที่ดิน พิพาทแก่จำเลยในฐานะผู้ซื้อ ณ สำนักงาน ที่ดิน ต่อไปแสดงว่าการซื้อขาย ที่ดิน พิพาทมิได้เสร็จเด็ดขาดตามข้อความที่ปรากฏในหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน ฉบับพิพาทเท่านั้นแต่จะต้องมีการจดทะเบียนกันก่อนจึงจะสมบูรณ์ และต่อมาโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยก็ได้ทำการจดทะเบียนขาย ที่ดิน เฉพาะส่วนของ ที่ดิน พิพาท ซึ่งเป็นการชำระหนี้และปฏิบัติตามสัญญาบางส่วนของสัญญาไปแล้วเช่นนี้ หนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน ฉบับพิพาทจึงมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน ย่อมมีผลบังคับใช้ได้โดยไม่ต้องจดทะเบียน และข้อตกลงจะคืน ที่ดิน พิพาทตามข้อ 6 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาดังกล่าวย่อมใช้บังคับกันได้ระหว่างโจทก์ทั้งเจ็ดและจำเลยในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ สัญญาข้อ 6 ในหนังสือสัญญาจะขาย ที่ดิน ฉบับพิพาทระบุว่า "ผู้ซื้อขอให้คำมั่นไว้ต่อผู้ขายว่า การซื้อ ที่ดิน ตามหนังสือสัญญานี้ ผู้ซื้อตกลงซื้อ ที่ดิน เพื่อประโยชน์ในการทำเหมืองแร่เท่านั้น และภายในกำหนดสิบปี เมื่อผู้ซื้อมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์บน ที่ดิน เพื่อการทำเหมืองแร่แล้วผู้ซื้อยินยอมคืน ที่ดิน ทั้งหมดให้แก่ผู้ขายโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ ทั้งสิ้น" ดังนี้เป็นเงื่อนไขข้อหนึ่งของการซื้อขาย ที่ดิน พิพาทซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทน จึงไม่ใช่คำมั่นจะให้โดยเสน่หาแม้ไม่จดทะเบียนก็มีผลผูกพันต่อคู่สัญญา เพราะเป็นเงื่อนไขจะซื้อจะขาย ที่ดิน และเมื่อโจทก์ทั้งเจ็ดฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน ซึ่งมีผลบังคับใช้ได้โจทก์ทั้งเจ็ดไม่ได้ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามหนังสือสัญญาขาย ที่ดิน เฉพาะส่วน ดังนี้การที่โจทก์ทั้งเจ็ดนำสืบถึงเหตุที่มาของการมีเงื่อนไขตามสัญญาในสัญญาจะซื้อขาย ที่ดิน ฉบับพิพาทจึงกระทำได้ ไม่ถือว่าเป็นการนำสืบ เปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสาร สัญญาจะซื้อขาย ที่ดิน ฉบับพิพาทระบุไว้โดยแจ้งชัดว่าจำเลยซื้อ ที่ดิน พิพาทเพื่อประโยชน์ในการทำเหมืองแร่เท่านั้นและภายในกำหนด 10 ปี เมื่อจำเลยมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์บน ที่ดิน เพื่อทำเหมืองแร่แล้วจำเลยในฐานะผู้ซื้อยินยอมคืน ที่ดิน พิพาททั้งหมดให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดซึ่งเป็นฝ่ายผู้ขายโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆทั้งสิ้น ย่อมแสดงว่าในขณะที่จำเลยทำสัญญานั้นจำเลยมีเจตนาจะใช้ประโยชน์ใน ที่ดิน พิพาทเพื่อกิจการทำเหมืองแร่โดยเฉพาะเท่านั้น ไม่มีเจตนาจะใช้เพื่อกิจการอื่นทั้งจำเลยก็ได้เข้าทำเหมืองแร่บน ที่ดิน พิพาทภายหลังทำสัญญาแล้ว พฤติการณ์จึงเป็นการสอดคล้องต้องกันว่าจำเลยมีเจตนาเข้าผูกพันตามสัญญาดังกล่าว เมื่อข้อความในข้อ 6 ระบุไว้ว่า จำเลยในฐานะผู้ซื้อจะต้องโอน ที่ดิน พิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดในสองกรณีด้วยกันคือ ภายในกำหนด 10 ปี หากจำเลยมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่บน ที่ดิน พิพาทกรณีหนึ่ง และอีกกรณีหนึ่งคือจำเลย ได้เข้าใช้ประโยชน์บน ที่ดิน พิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่ เสร็จแล้ว ข้อความในข้อ 6 หาได้ระบุแต่เฉพาะว่าเมื่อจำเลยไม่ได้เข้าทำกิจการเหมืองแร่บน ที่ดิน พิพาทภายในกำหนด 10 ปีต้องคืน ที่ดิน พิพาทให้โจทก์ทั้งเจ็ดเพียงประการเดียวไม่ดังนี้ เมื่อจำเลยได้เข้าทำกิจการเหมืองแร่บน ที่ดิน พิพาทแล้วจำเลยจึงไม่ต้องคืน ที่ดิน พิพาทแก่โจทก์ทั้งเจ็ดในกรณีที่หนึ่งแต่จำเลยยังมีภาระต้องคืน ที่ดิน พิพาทให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดในกรณีที่สองคือภายหลังจากจำเลยได้เข้าใช้ประโยชน์ทำกิจการเหมืองแร่บน ที่ดิน พิพาทเสร็จแล้ว ต่อมาเมื่อจำเลยได้ใช้ประโยชน์ ที่ดิน พิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จแล้วกรณีจึงเข้าเงื่อนไขตามคำมั่นที่จำเลยให้ไว้ในข้อ 6 จำเลย จึงต้องโอน ที่ดิน พิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดตามสัญญาแม้โจทก์ทั้งเจ็ดเคยมอบ ที่ดิน พิพาทให้บิดาจำเลยเข้าครอบครองตั้งแต่ปี 2513 ก็ตาม แต่จำเลยเข้าทำหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน ฉบับพิพาทกับโจทก์ทั้งเจ็ดอีก แสดงว่าจำเลยยอมรับว่าโจทก์ทั้งเจ็ดยังคงมีกรรมสิทธิ์ใน ที่ดิน พิพาทและต่อมาโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยได้ขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดิน พิพาทให้แก่จำเลย จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ใน ที่ดิน พิพาทจากโจทก์ทั้งเจ็ดโดยการจดทะเบียนโอนขาย โจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน เมื่อวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2522 และจำเลยเพิ่งทำเหมืองแร่เสร็จเมื่อวันที่ 6 ธันวาคม 2529 เมื่อปรากฏว่าสิทธิของโจทก์ทั้งเจ็ดในการที่จะเรียกร้องให้จำเลยโอน ที่ดิน พิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดตามสัญญา ข้อ 6 เกิดเมื่อจำเลยใช้ประโยชน์บน ที่ดิน พิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จในวันที่ 6 ธันวาคม 2529โจทก์ทั้งเจ็ดฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2535คดีของโจทก์ทั้งเจ็ดจึงยังไม่ขาดอายุความ 10 ปี ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทขึ้นใหม่โดยอาศัยอำนาจตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 27 ซึ่งศาลชั้นต้นมีอำนาจที่จะสั่งเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทที่ศาลชั้นต้นได้กำหนดไว้เดิม และดำเนินการกำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ได้และศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ก่อนที่จำเลยจะนำสืบพยานของจำเลยจึงไม่ก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลย การเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทของศาลชั้นต้นดังกล่าวจึงเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาโดยชอบ

โจทก์ฟ้องว่า เดิมโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมใน ที่ดิน โฉนดเลขที่ 1909 เนื้อที่ 16 ไร่ 2 งานและโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมใน ที่ดิน โฉนดเลขที่ 1885 เนื้อที่ 5 ไร่ 2 งาน เมื่อวันที่ 22กุมภาพันธ์ 2522 โจทก์ทั้งเจ็ดทำสัญญาจะขาย ที่ดิน ทั้งสองแปลงให้จำเลยในราคาไร่ละ 20,000 บาท รวมเป็นเงิน 440,000 บาทต่อมาโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 4 และโจทก์ที่ 6 ถึงที่ 7จดทะเบียนขาย ที่ดิน เฉพาะส่วนให้จำเลยในวันที่ 27 มีนาคม 2524โจทก์ทั้งเจ็ดและจำเลยตกลงกันว่าจำเลยซื้อ ที่ดิน เฉพาะเพื่อใช้ประโยชน์ในการทำเหมืองแร่ภายในกำหนด 10 ปีนับจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย หากจำเลยมิได้ประกอบการทำเหมืองแร่แล้วจะคืน ที่ดิน ทั้งสองแปลงให้โจทก์ทั้งเจ็ดจำเลยเข้าทำเหมืองแร่ใน ที่ดิน ที่ซื้อจากโจทก์ทั้งเจ็ดและทำเหมืองแร่เสร็จสิ้นในวันที่ 6 ธันวาคม 2529แต่จำเลยไม่โอนกรรมสิทธิ์ ที่ดิน คืนให้โจทก์ทั้งเจ็ดตามข้อตกลง โจทก์ทั้งเจ็ดได้แจ้งให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย ที่ดิน ที่จำเลยซื้อจากโจทก์ทั้งสองแปลงปัจจุบันมีราคาเพิ่มขึ้น การกระทำของจำเลยเป็นเหตุให้โจทก์ทั้งเจ็ดได้รับความเสียหายไม่อาจนำ ที่ดิน ทั้งสองแปลงออกให้ผู้อื่นเช่าซึ่งจะได้ค่าเช่าเป็นเงินเดือนละ 40,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดิน ทั้งสองแปลงคืนโจทก์ทั้งเจ็ด หากไม่สามารถคืนให้ได้ให้ชดใช้เงินค่า ที่ดิน 24,750,000 บาท สำหรับ ที่ดิน โฉนดเลขที่ 1909แก่โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 และชดใช้เงินค่า ที่ดิน 8,250,000 บาทสำหรับ ที่ดิน โฉนดเลขที่ 1885 แก่โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จและชำระค่าเสียหายเป็นเงินเดือนละ 40,000 บาทแก่โจทก์ทั้งเจ็ด นับจากวันฟ้องจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์หรือชดใช้ราคา ที่ดิน แก่โจทก์ทั้งเจ็ด จำเลยให้การว่า เดิมเมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2513 และวันที่ 6 มกราคม 2514 โจทก์ทั้งเจ็ดตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน โฉนดเลขที่ 1909, 1885 กับบิดาจำเลยโดยตกลงซื้อขาย ที่ดิน กันเด็ดขาดและจะไปโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดิน กันที่สำนักงาน ที่ดิน จังหวัดภูเก็ตโจทก์ทั้งเจ็ดยอมให้บิดาจำเลยเข้าครอบครองถือกรรมสิทธิ์ใน ที่ดิน ตั้งแต่วันที่ 18 กรกฎาคม 2513 เป็นต้นมา แต่เนื่องจากโจทก์ทั้งเจ็ดไม่พร้อมที่จะไปจดทะเบียนโอน ที่ดิน ในวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2522โจทก์ทั้งเจ็ดจึงทำสัญญาซื้อขาย ที่ดิน โฉนดเลขที่ 1909, 1885 ใหม่โดยบิดาจำเลยให้จำเลยเป็นผู้ซื้อ ที่ดิน จากโจทก์ทั้งเจ็ดแทนเป็นการซื้อ ที่ดิน กันเด็ดขาดไม่มีเงื่อนไขว่าจะต้องคืน ที่ดิน ให้โจทก์ทั้งเจ็ด แต่ในสัญญาซื้อขาย ที่ดิน จำเลยได้ให้คำมั่นว่าหากจำเลยไม่ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์ใน ที่ดิน เพื่อการทำเหมืองแร่แล้ว จำเลยจะคืน ที่ดิน ให้โจทก์ทั้งเจ็ดโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ ซึ่งคำมั่นนี้มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะไม่มีผลผูกพันจำเลยหากจะถือว่าคำมั่นดังกล่าวมีผลผูกพันจำเลย จำเลยก็ยังประสงค์จะใช้ประโยชน์ใน ที่ดิน ที่ซื้อจากโจทก์ทั้งเจ็ดเพื่อประกอบกิจการเหมืองแร่ต่อไปในอนาคต โจทก์ทั้งเจ็ดจึงไม่มีสิทธิที่จะเรียก ที่ดิน คืนจากจำเลย หากศาลฟังว่าโจทก์ทั้งเจ็ดมีสิทธิเรียก ที่ดิน ทั้งสองแปลงคืนจำเลยก็ได้เข้าครอบครอง ที่ดิน มาตั้งแต่ปี 2513 ติดต่อกันเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี โดยเปิดเผยและชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ทั้งเจ็ดไม่มีอำนาจฟ้องเรียก ที่ดิน คืน เพราะคดีขาดอายุความการที่โจทก์ทั้งเจ็ดเรียกให้จำเลยชำระราคา ที่ดิน 33,000,000 บาท แทนการส่งมอบ ที่ดิน พิพาทจึงเป็นราคาสูงเกินสมควร ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดิน โฉนดเลขที่ 1909ให้แก่โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 และโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดิน โฉนดเลขที่ 1885ให้แก่โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7 หากจำเลยไม่ยินยอมโอน ที่ดิน ทั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยกรณีจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดิน โฉนดเลขที่ 1909 ให้จำเลยใช้ราคาแทนแก่โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 เป็นเงิน 9,900,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระแก่โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 เสร็จสิ้น สำหรับ ที่ดิน โฉนดเลขที่ 1885 ให้จำเลยใช้ราคาแทนเป็นเงิน 3,300,000 บาท แก่โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7 พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าชำระแก่โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 7 เสร็จสิ้น ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท แก่โจทก์ทั้งเจ็ด นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ใน ที่ดิน ทั้งสองแปลงแก่โจทก์ทั้งเจ็ดหรือใช้ราคาแทนครบถ้วน คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า คำให้การของจำเลยขัดแย้งกันเองไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสองหรือไม่ เห็นว่าจำเลยให้การว่าจำเลยซื้อ ที่ดิน พิพาททั้งสองแปลงจากโจทก์ทั้งเจ็ดโดยเด็ดขาด ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน ข้อ 6 เป็นเพียงคำมั่นจะให้โดยเสน่หา เมื่อคำมั่นนั้นไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ ทั้งจำเลยได้เข้าประกอบกิจการเหมืองแร่แล้วและยังประกอบกิจการเหมืองแร่อยู่ จึงไม่ต้องคืน ที่ดิน ให้โจทก์ทั้งเจ็ด และจำเลยได้การครอบครองและได้กรรมสิทธิ์มาโดยเปิดเผยและชอบด้วยกฎหมายเกินกว่า 10 ปี โจทก์ทั้งเจ็ดไม่มีอำนาจฟ้องเรียก ที่ดิน คืน เพราะคดีขาดอายุความเมื่อรวมความแล้วหมายถึงจำเลยไม่จำเป็นต้องปฏิบัติตามหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน ตามเอกสารหมาย จ.10 ข้อ 6 นั่นเอง คำให้การของจำเลยจึงไม่ขัดแย้งกัน ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการที่สองว่าเงื่อนไขตามหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน เอกสารหมาย จ.10 ข้อ 6มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะนั้น เห็นว่าก่อนที่จำเลยจะเข้าทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.10 นายจรูญ โกยสมบูรณ์บิดาจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน พิพาทกับโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 6ไว้ก่อนแล้วเมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2513 ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.9 และตามหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน เอกสารหมาย จ.10ข้อ 1 ระบุไว้โดยแจ้งชัดว่าให้ถือหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.9 เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาตามเอกสารหมาย จ.10 ด้วยแม้หนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน เอกสารหมาย จ.10 จะระบุว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน ก็ตาม แต่ในข้อ 2 ของหนังสือสัญญาดังกล่าวระบุไว้ว่าโจทก์ทั้งเจ็ดในฐานะผู้ขายทั้งหมดจะทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ใน ที่ดิน พิพาทแก่จำเลยในฐานะผู้ซื้อ ณ สำนักงาน ที่ดิน จังหวัดภูเก็ตต่อไป แสดงว่าการซื้อขาย ที่ดิน พิพาทมิได้เสร็จเด็ดขาดตามหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน เอกสารหมาย จ.10 เท่านั้น จะต้องมีการจดทะเบียนกันก่อนจึงจะสมบูรณ์ และโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยก็ได้ทำการจดทะเบียนขาย ที่ดิน เฉพาะส่วนของ ที่ดิน พิพาทตามเอกสารหมาย ล.1ถึง ล.4 ซึ่งเป็นการชำระหนี้และปฏิบัติตามสัญญาบางส่วนของสัญญาไปแล้วเช่นนี้ หนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน ตามเอกสารหมาย จ.10จึงมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน นั่นเองทั้งสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่ไม่ต้องทำตามแบบและไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้น สัญญาตามหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน เอกสารหมาย จ.10 จึงเป็นสัญญาที่มีผลบังคับใช้ได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนข้อตกลงจะคืน ที่ดิน พิพาทตามข้อ 6 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาดังกล่าวย่อมใช้บังคับกันได้ระหว่างโจทก์ทั้งเจ็ดและจำเลยในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ มีปัญหาต่อไปว่าข้อตกลงตามหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน เอกสารหมาย จ.10 ข้อ 6 เป็นคำมั่นจะให้โดยเสน่หาหรือไม่ เห็นว่าสัญญาข้อ 6 ระบุว่า "ผู้ซื้อขอให้คำมั่นไว้ต่อผู้ขายว่าการซื้อ ที่ดิน ตามหนังสือสัญญานี้ ผู้ซื้อตกลงซื้อ ที่ดิน เพื่อประโยชน์ในการทำเหมืองแร่เท่านั้น และภายในกำหนดสิบปีเมื่อผู้ซื้อมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์บน ที่ดิน เพื่อการทำเหมืองแร่แล้ว ผู้ซื้อยินยอมคืน ที่ดิน ทั้งหมดให้แก่ผู้ขายโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ ทั้งสิ้น" จึงเป็นเงื่อนไขข้อหนึ่งของการซื้อขาย ที่ดิน พิพาทซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทน จึงไม่ใช่คำมั่นจะให้โดยเสน่หา แม้ไม่จดทะเบียนก็มีผลผูกพันต่อคู่สัญญาเพราะเป็นเงื่อนไขจะซื้อจะขาย ที่ดิน และโจทก์ทั้งเจ็ดฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน เอกสารหมาย จ.10 ซึ่งมีผลบังคับใช้ได้ระหว่างโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลย โจทก์ทั้งเจ็ดไม่ได้ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามหนังสือสัญญาขาย ที่ดิน เฉพาะส่วนตามเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4 การที่โจทก์ทั้งเจ็ดนำสืบถึงเหตุที่มาของการมีเงื่อนไขตามสัญญาข้อ 6 ในเอกสารหมาย จ.10 จึงกระทำได้ไม่ถือว่าเป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4แต่อย่างใด เพราะเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4 เกิดจากการปฏิบัติการเพื่อชำระหนี้ตามสัญญาเอกสารหมาย จ.10 ข้อ 2 เมื่อฟังว่าสัญญาข้อ 6 มีผลใช้บังคับได้ ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยต่อไปคือ กรณีเข้าเงื่อนไขและจำเลยมีภาระต้องชำระหนี้ตามข้อตกลงในข้อ 6 แล้วหรือไม่ พิเคราะห์รายละเอียดของสัญญาข้อ 6ซึ่งระบุไว้โดยแจ้งชัดว่า จำเลยซื้อ ที่ดิน พิพาทเพื่อประโยชน์ในการทำเหมืองแร่เท่านั้น และภายในกำหนด 10 ปี เมื่อจำเลยมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่หรือใช้ประโยชน์บน ที่ดิน เพื่อทำเหมืองแร่แล้ว จำเลยในฐานะผู้ซื้อยินยอมคืน ที่ดิน พิพาททั้งหมดให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดซึ่งเป็นฝ่ายผู้ขายโดยไม่คิดค่าตอบแทนใด ๆ ทั้งสิ้น แสดงว่าในขณะที่จำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน เอกสารหมาย จ.10 นั้นจำเลยมีเจตนาจะใช้ประโยชน์ใน ที่ดิน พิพาทเพื่อกิจการทำเหมืองแร่โดยเฉพาะเท่านั้น ไม่มีเจตนาจะใช้เพื่อกิจการอื่น ทั้งจำเลยก็ได้เข้าทำเหมืองแร่บน ที่ดิน พิพาทภายหลังทำหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน ตามเอกสารหมาย จ.10 ไปแล้ว พฤติการณ์จึงเป็นการสอดคล้องต้องกันว่าจำเลยมีเจตนาเข้าผูกพันตามสัญญาข้อ 6 และข้อความในข้อ 6ระบุไว้ว่า จำเลยในฐานะผู้ซื้อจะต้องโอน ที่ดิน พิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดในสองกรณีด้วยกันคือ ภายในกำหนด 10 ปี หากจำเลยมิได้ประกอบกิจการเหมืองแร่บน ที่ดิน พิพาทกรณีหนึ่ง และอีกกรณีหนึ่งคือจำเลยได้เข้าใช้ประโยชน์บน ที่ดิน พิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จแล้ว ข้อความในข้อ 6 หาได้ระบุแต่เฉพาะว่าเมื่อจำเลยไม่ได้เข้าทำกิจการเหมืองแร่บน ที่ดิน พิพาทภายในกำหนด 10 ปี ต้องคืน ที่ดิน พิพาทให้โจทก์ทั้งเจ็ดเพียงประการเดียวไม่เมื่อข้อเท็จจริงรับกันว่าจำเลยได้เข้าทำกิจการเหมืองแร่บน ที่ดิน พิพาทแล้ว จำเลยจึงไม่ต้องคืน ที่ดิน พิพาทแก่โจทก์ทั้งเจ็ดในกรณีที่หนึ่ง แต่จำเลยยังมีภาระต้องคืน ที่ดิน พิพาทให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดในกรณีที่สองคือภายหลังจากจำเลยได้เข้าใช้ประโยชน์ทำกิจการเหมืองแร่บน ที่ดิน พิพาทเสร็จแล้ว ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปมีว่าจำเลยได้เข้าใช้ประโยชน์ทำกิจการเหมืองแร่บน ที่ดิน พิพาทเสร็จแล้วหรือไม่นั้น ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยได้ใช้ประโยชน์ ที่ดิน พิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จแล้วตั้งแต่วันที่ 6 ธันวาคม 2529 ตามที่โจทก์นำสืบ กรณีจึงเข้าเงื่อนไขตามคำมั่นที่จำเลยให้ไว้ในข้อ 6 จำเลยจึงต้องโอน ที่ดิน พิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดตามสัญญา ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการที่สามว่าคดีของโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า แม้จะฟังได้ว่าโจทก์ทั้งเจ็ดเคยมอบ ที่ดิน พิพาทให้บิดาจำเลยเข้าครอบครองตั้งแต่ปี 2513 ก็ตามแต่จำเลยก็เข้าทำหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน พิพาทกับโจทก์ทั้งเจ็ดอีกตามเอกสารหมาย จ.10 แสดงว่าจำเลยยอมรับว่าโจทก์ทั้งเจ็ดยังคงมีกรรมสิทธิ์ใน ที่ดิน พิพาท และต่อมาโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยได้ขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดิน พิพาทให้แก่จำเลยตามเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4 จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ใน ที่ดิน พิพาทจากโจทก์ทั้งเจ็ดโดยการจดทะเบียนโอนขายกันตามกฎหมาย โจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ดิน เอกสารหมาย จ.10 เมื่อวันที่ 22กุมภาพันธ์ 2522 และจำเลยเพิ่งทำเหมืองแร่เสร็จเมื่อวันที่ 6ธันวาคม 2529 สิทธิของโจทก์ทั้งเจ็ดในการที่จะเรียกร้องให้จำเลยโอน ที่ดิน พิพาทคืนโจทก์ทั้งเจ็ดตามสัญญาข้อ 6 เกิดเมื่อจำเลยใช้ประโยชน์บน ที่ดิน พิพาทเพื่อทำกิจการเหมืองแร่เสร็จแล้ว คือวันที่ 6 ธันวาคม 2529 โจทก์ทั้งเจ็ดฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 24สิงหาคม 2535 คดีของโจทก์ทั้งเจ็ดจึงยังไม่ขาดอายุความ 10 ปี ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายว่าการกำหนดประเด็นของศาลชั้นต้นได้ดำเนินการโดยชอบหรือไม่ปัญหาดังกล่าวจำเลยฎีกาว่า ศาลชั้นต้นเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทที่กำหนดไว้เดิมและกำหนดประเด็นข้อพิพาทขึ้นใหม่ภายหลังจากโจทก์ทั้งเจ็ดได้สืบพยานไปบ้างแล้วไม่ชอบนั้น เห็นว่า การกำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ของศาลชั้นต้นตามรายงานกระบวนพิจารณาฉบับลงวันที่ 28 มิถุนายน 2536 ศาลชั้นต้นได้อาศัยอำนาจตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 27 ซึ่งศาลชั้นต้นมีอำนาจที่จะสั่งเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทที่ศาลชั้นต้นได้กำหนดไว้เดิมและดำเนินการกำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ได้ และศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทใหม่ก่อนที่จำเลยจะนำสืบพยานของจำเลย จึงไม่ก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลย การเพิกถอนประเด็นข้อพิพาทของศาลชั้นต้นโดยอาศัยอำนาจตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 27 จึงเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาโดยชอบ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8480/2540 นางสาว สิรี บุญยัษเฐียร กับพวก โจทก์ นาย อำพร โกย สมบูรณ์ จำเลย ป.พ.พ. ม. 11 , ม. 150 , ม. 171 , ม. 193/30 , ม. 194 , ม. 369 , ม. 456 , ม. 535 , ม. 1336 ป.วิ.พ. ม. 27 , ม. 183