ฎีกาที่ 8219/2540

ตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475มาตรา 8 เมื่อพิจารณาประกอบบทนิยามความหมายของคำว่า"ค่ารายปี" หมายความว่า จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้ เช่า ได้ในปีหนึ่ง ๆ" แล้ว ทำให้เห็นว่าค่า เช่า ที่จะถือเป็นค่ารายปีนั้น ต้องเป็นค่า เช่า ที่สมควรจะให้ เช่า ได้หากค่า เช่า ที่เจ้าของทรัพย์สินตกลงไว้กับผู้ เช่า มิใช่เป็นค่า เช่า ที่สมควรจะให้ เช่า ได้ หรือมิใช่เป็นค่า เช่า ที่แท้จริงเจ้าพนักงานผู้มีอำนาจประเมินค่ารายปีก็ชอบที่จะกำหนดค่ารายปีตามค่า เช่า ที่สมควรจะให้ เช่า ได้ ในคดีนี้ปรากฎว่าอัตราค่า เช่า ช่วงสูงกว่าอัตราค่า เช่า ที่โจทก์ให้บริษัท ท. เช่า มาก ดังนั้น การที่เจ้าพนักงานประเมินได้ประเมินค่ารายปีของโจทก์โดยอาศัยอัตราค่า เช่า ช่วงที่บริษัท ท.ได้รับจากผู้ เช่า ช่วงมาเป็นข้อเท็จจริงและพยานหลักฐานประกอบเพื่อแสดงให้เห็นว่าโรงเรือนพิพาทสมควรให้ เช่า ได้ในอัตราใดจึงชอบแล้ว

โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาบังคับจำเลยให้แก้การประเมินค่ารายปีค่าภาษีโรงเรือนและคำชี้ขาดของจำเลยทั้งสองประจำปีภาษี 2536 ถึง 2538 เสียใหม่เป็นค่ารายปีจำนวน 720,000 บาทค่าภาษีเป็นเงินปีละ 90,000 บาท ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันชดใช้ค่าภาษีโรงเรือนคืนแก่โจทก์เป็นเงิน3,953,568.88 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีในต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระหนี้คืนแก่โจทก์เสร็จสิ้น จำเลยทั้งสองให้การว่า การประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2536 ถึง 2538 และคำชี้ขาดของจำเลยทั้งสองชอบแล้ว ขอให้ยกฟ้อง ศาลภาษีอากรกลางพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ต่อศาลฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้จากพยานหลักฐานโจทก์จำเลยและที่โจทก์จำเลยแถลงรับกันว่า เมื่อปี 2537 พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ตรวจพบว่าอาคารเลขที่ 624 ถนนเยาวราช แขวงสัมพันธวงศ์กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นอาคารของโจทก์ได้มีการใช้ทำประโยชน์แล้ว แต่มิได้ยื่นแบบแสดงรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน จึงทวงถามให้โจทก์ยื่นแบบแสดงรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินโจทก์จึงได้ยื่นแบบแสดงรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2535 2536 และ 2537พร้อมแสดงเอกสารต่าง ๆ ได้ความว่าลักษณะโรงเรือนของโจทก์เป็นตึกด้านหน้า 5 ชั้น ขนาดกว้าง 24 เมตร ยาว 34.30 เมตรมีชั้นลอย ด้านหลังเป็นตึก 9 ชั้น ขนาดกว้าง 24 เมตร ยาว32 เมตร มีดาดฟ้า ตึกทั้งสองทะลุถึงกันโดยมีพื้นที่รวมทั้งสิ้น 10,256 ตารางเมตร ตั้งอยู่ตรงหัวถนนเยาวราชด้านหน้าอาคารเป็นทางเชื่อมระหว่างถนนเยาวราชด้านหน้าอาคารเป็นทางเชื่อมระหว่างถนนเยาวราชและถนนเจริญกรุงโจทก์ได้นำอาคารดังกล่าวให้บริษัททิพย์พัฒนอาร์เขต จำกัด เช่า ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2534 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2537และต่ออายุสัญญา เช่า ไปอีก 2 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2537ถึงวันที่ 1 ตุลาคม 2539 อัตราค่า เช่า เดือนละ 80,000 บาทโดยเป็นค่า เช่า อาคาร 60,000 บาท เป็นค่า เช่า เครื่องตกแต่ง20,000 บาท โดยมีข้อกำหนดให้ผู้ เช่า ต้องวางเงินประกันความเสียหายให้แก่ผู้ให้ เช่า เป็นเงิน 128,000,000 บาท(หนึ่งร้อยยี่สิบแปดล้านบาท) และผู้ เช่า ต้องเอาประกันวินาศภัยในตัวอาคารและเครื่องตกแต่งที่ติดกับตัวอาคารรวมทั้งกำหนดให้ผู้ เช่า เป็นผู้ชำระภาษีโรงเรือนแทนโจทก์ โดยโจทก์ยอมให้ผู้ เช่า นำอาคารที่ เช่า ไปให้ผู้อื่น เช่า ช่วงได้ตามสัญญา เช่า เอกสารหมาย ล.1 แผ่นที่ 48 ถึง 51 สำหรับภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปี 2535 เนื่องจากสัญญา เช่า ระบุว่าผู้ เช่า เป็นผู้ชำระค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินจึงต้องนำภาษีโรงเรือนและที่ดินที่ผู้ เช่า จะต้องออกแทนมารวมคำนวณเป็นค่ารายปีด้วยคำนวณแล้วเป็นค่ารายปี 1,163,320 บาท เฉลี่ยตารางเมตรละ9.45 บาท ในปี 2535 ประเมิน 3 เดือน เป็นเงิน 290,830 บาทอัตราค่าภาษีร้อยละ 12.5 ของค่ารายปีเป็นเงินค่าภาษี36,353.75 บาท สำหรับภาษีโรงเรือนและที่ดินปีภาษี 2535โจทก์ไม่ได้โต้แย้งแต่อย่างใด ส่วนภาษีของปี 2536 แบ่งออกเป็น 2 ช่วงคือช่วงระหว่างซ่อมแซมปรับปรุงและตกแต่งตั้งแต่เดือนมกราคมถึงเดือนกันยายน 2535 (9 เดือน) กำหนดค่ารายปีเช่นเดียวกับปีภาษี 2535 เป็นเงินค่ารายปี 1,163,320 บาทประเมิน 9 เดือน เป็นเงิน 872,490 บาท ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินเป็นเงิน 109,061.25 บาท ในส่วนนี้โจทก์ไม่ได้โต้แย้ง ช่วงที่ 2 ซึ่งเป็นช่วงซ่อมแซมปรับปรุงและตกแต่งเสร็จเรียบร้อยแล้วระหว่างเดือนตุลาคมถึงเดือนธันวาคม 2535ผู้ เช่า ได้นำพื้นที่ในอาคารไปให้ผู้อื่น เช่า ช่วงโดยมีการให้ เช่า ช่วง 2 ราย คือให้บริษัทโกเรียทัง จำกัด และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์เอกธนา จำกัด ตามเอกสารหมาย ล.3 ถึงล.185 จึงคำนวณค่ารายปีตามอัตราค่า เช่า ช่วงกับค่ากระแสไฟฟ้าส่วนกลางค่ารักษาความสะอาดส่วนกลางค่ารักษาความปลอดภัยส่วนกลาง และค่าบริหารส่วนกลาง ระยะเวลาประเมิน 3 เดือนเป็นค่ารายปี 1,725,876 ค่าภาษี 215,734.50 บาท พื้นที่ที่เหลือจากการให้ เช่า ช่วง กำหนดค่ารายปีโดยเทียบเคียงกับโรงเรียนอื่นซึ่งอยู่ในบริเวณเดียวกันและมีลักษณะการใช้ประโยชน์เช่นเดียวกัน โดยคิดค่ารายปีโรงเรือนของโจทก์ตารางเมตรละ 20 บาทต่อเดือน คิดเป็นค่ารายปี 557,782.80 บาทร่วมเป็นค่ารายปีทั้งสิ้น 3,156,021.60 บาท ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดิน 394,455 บาท สำหรับการคิดคำนวณค่ารายปีของปีภาษี2537 และปีภาษี 2538 ในส่วนของพื้นที่ที่ให้ เช่า ช่วงคิดคำนวณค่า เช่า ช่วงรวมกับค่ากระแสไฟฟ้าและค่าบริการส่วนกลางเช่นเดียวกับปีภาษี 2536 สำหรับพื้นที่ที่ไม่ได้ให้ เช่า ช่วงคิดคำนวณค่าภาษีโดยเทียบเคียงกับค่ารายปีของอาคารใกล้เคียงกันโดยเฉลี่ยตารางเมตรละ 30 บาท รวมเป็นค่ารายปีของปี 2537เป็นเงิน 12,634,368 บาท ค่าภาษีเป็นเงิน 1,579,296 บาทเป็นค่ารายปีของปีภาษี 2538 รวม 17,998,543.04 บาท ค่ำภาษีโรงเรือนและที่ดินเป็นเงิน 2,249,817.88 บาท โจทก์อุทธรณ์ขอให้พิจารณาการประเมินใหม่ คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ของโจทก์แล้ว ได้แก้ไขการกำหนดค่ารายปีในส่วนพื้นที่ที่ให้ เช่า ช่วง การคำนวณค่ารายปี ค่า เช่า ค่าไฟฟ้าส่วนกลาง ค่ารักษาความปลอดภัยส่วนกลาง ค่าบริหารส่วนกลางมารวมกำหนดแล้วหักลดให้ร้อยละ 40 คงเหลือคิดค่ารายปีเพียงร้อยละ 60ตามเอกสารหมาย ล.2 แผ่นที่ 3 ถึง 14 แล้วได้แจ้งคำชี้ขาดให้โจทก์ทราบ โจทก์จึงฟ้องเป็นคดีนี้ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์ว่า การประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 และคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ ในข้อนี้ที่โจทก์อุทธรณ์ว่าที่ศาลภาษีอากรกลางพิพากษาให้กำหนดค่ารายปีของอาคารพิพาทของโจทก์ โดยนำค่า เช่า ช่วงที่บริษัททิพย์พัฒนอาร์เขตจำกัด ผู้ เช่า ได้รับมาเป็นปัจจัยส่วนหนึ่งในการประเมินค่ารายปีและค่าภาษีโรงเรือนพิพาทในปี 2536 สำหรับเดือนตุลาคมถึงธันวาคม และของปีภาษี 2537 และ 2538 สำหรับพื้นที่ที่มีการให้ เช่า ช่วงตามสัญญา เช่า และสัญญาบริการซึ่งบริษัททิพยพัฒน์อาร์เขต จำกัด ทำกับผู้ เช่า ช่วง มาคำนวณเป็นค่ารายปีโดยถือว่าเป็นค่า เช่า เป็นการไม่ชอบเพราะบริษัททิพย์พัฒนอาร์เขต จำกัด เป็นนิติบุคคลต่างหากจากโจทก์บริษัทผู้ เช่า ดังกล่าวจะนำพื้นที่ออกให้บุคคลภายนอก เช่า ได้มากน้อยเพียงใดโจทก์ย่อมไม่ได้รับประโยชน์ใด ๆ จากบริษัทผู้ เช่า หรือจากบุคคลผู้ เช่า ช่วงเพิ่มเติมจากสัญญา เช่า แต่ประการใด ทั้งไม่มีข้อความใดสัญญา เช่า หรือสัญญา เช่า ช่วงปรากฎให้เห็นว่าผู้ เช่า ต้องชำระค่า เช่า อย่างอื่น หรือต้องแบ่งเงินผลกำไรจากการประกอบกิจการให้ เช่า ช่วงแก่ผู้ให้ เช่า แต่อย่างใด นอกจากนี้ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้นำค่า เช่า ช่วงมาเป็นปัจจัยในการกำหนดค่ารายปี และจำเลยทั้งสองก็มิได้นำค่ารายปีของอาคารและโรงเรือนใกล้เคียงตามที่โจทก์กล่าวอ้างและนำสืบมาเป็นแนวทางในการคำนวณค่ารายปีของอาคารพิพาทของโจทก์ และขอให้กำหนดค่ารายปีของโจทก์โดยคำนวณจากอัตราค่า เช่า หรือประโยชน์ที่ได้รับจากบริษัททิพย์พิพัฒน์อาร์เขตจำกัด คือค่า เช่า เดือนละ 60,000 บาท ค่า เช่า เครื่องตกแต่งเดือนละ 20,000 บาท ค่าเบี้ยประกันภัยปีละ 57,905 บาท และผู้ เช่า เป็นผู้ชำระภาษีโรงเรือนและที่ดินจำนวนไม่ตายตัวค่าภาษีจึงต้องคูณด้วย 8 หารด้วย 7 ตามระเบียบปฎิบัติเอกสารหมาย ล.1 แผ่นที่ 66 ถึง 67 จึงเป็นค่ารายปีอัตราตายตัวปีละ 1,163,320 บาท หรือค่าภาษี 145,415 บาท นั้น เห็นว่าในส่วนของพื้นที่โรงเรือนพิพาทที่ไม่ได้มีการนำไปให้ เช่า ช่วงซึ่งโจทก์ขอให้นำค่ารายปีของอาคารธนาคารสหธนาคาร จำกัดอาคารร้านเตียวโม่งเส็ง และอาคารบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์สยามพาณิชย์ทรัสต์ จำกัด มาเปรียบเทียบในการประเมินค่ารายปีของโจทก์นั้น ปรากฎว่าอาคารทั้งสามดังกล่าว เจ้าของเป็นผู้ใช้ในการดำเนินกิจการของตนเองไม่มีการให้ เช่า ช่วงเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ได้ประเมินค่ารายปีของโรงเรือนทั้งสามดังกล่าวประจำปีภาษี 2536 ในอัตราเฉลี่ยตารางเมตรละ45 บาท 50.79 บาท และ 28.60 บาทต่อเดือน ตามลำดับ ซึ่งสูงกว่าการประเมินค่ารายปีโรงเรือนของโจทก์ จึงฟังได้ว่าการประเมินและคำชี้ขาดของจำเลยทั้งสองในส่วนนี้เหมาะสมและถูกต้องแล้ว สำหรับในส่วนพื้นที่ของอาคารโจทก์ที่มีการนำไปให้ เช่า ช่วงนั้น พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 บัญญัติว่า "ให้ผู้รับประเมินชำระภาษีปีละครั้งตามค่ารายปีของทรัพย์สินคือ โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นกับที่ดินซึ่งใช้ต่อเนื่องกับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นนั้น ในอัตราร้อยละ สิบสองครึ่งของค่ารายปี" และคำว่า"ค่ารายปี" หมายความว่าจำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้ เช่า ได้ในปีหนึ่ง ๆ "จากบทบัญญัติดังกล่าวทำให้เห็นว่าค่า เช่า ที่จะถือเป็นค่ารายปีนั้นต้องเป็นค่า เช่า ที่สมควรจะให้ เช่า ได้ หากค่า เช่า ที่เจ้าของทรัพย์สินตกลงไว้กับผู้ เช่า มิใช่เป็นค่า เช่า ที่สมควรจะให้ เช่า ได้ หรือมิใช่เป็นค่า เช่า ที่แท้จริง เจ้าพนักงานผู้มีอำนาจประเมินค่ารายปีก็ชอบที่จะกำหนดค่ารายปีตามค่า เช่า ที่สมควรจะให้ เช่า ได้ในคดีนี้ปรากฎว่าอัตราค่า เช่า ช่วงสูงกว่าอัตราค่า เช่า ที่โจทก์ให้บริษัททิพย์พัฒนอาร์เขต จำกัด เช่า มาก ดังนั้น การที่เจ้าพนักงานประเมินได้ประเมินค่ารายปีของโจทก์โดยอาศัยอัตราค่า เช่า ช่วงที่บริษัททิพย์พัฒนอาร์เขต จำกัด ได้รับจากผู้ เช่า ช่วงมาเป็นข้อเท็จจริงและพยานหลักฐานประกอบเพื่อแสดงให้เห็นว่าโรงเรือนพิพาทสมควรให้ เช่า ได้ในอัตราใด จึงชอบแล้ว นอกจากนี้ยังปรากฎข้อเท็จจริงว่าโรงเรือนเลขที่ 215 ถนนเยาวราชแขวงสัมพันธวงศ์ และ โรงเรือนเลขที่ 23 ตรอกโรงน้ำแข็งแขวงตลาดน้อย เขตสัมพันธวงศ์ กรุงเทพมหานคร ซึ่งมีทำเลที่ตั้งด้อยกว่าโรงเรือนของโจทก์ มีอัตราค่า เช่า เฉลี่ยตารางเมตรละ 1,040 บาท และ 581 บาทต่อเดือน ตามลำดับ ส่วนโรงเรือนของโจทก์ซึ่งมีทำเลที่ดีกว่า เจ้าพนักงานประเมินได้กำหนดค่ารายปีเฉลี่ยตารางเมตรละ 806 บาท ต่อเดือน ซึ่งเท่ากับการคิดคำนวณตามอัตราค่า เช่า ช่วง นอกจากนี้คณะกรรมการของจำเลยยังได้พิจารณาลดค่ารายปีในส่วนนี้ให้โจทก์อีกร้อยละ 40 ของค่ารายปี การประเมินค่ารายปีและคำชี้ขาดของเจ้าพนักงานของจำเลยทั้งสองจึงเป็นธรรมและชอบแล้ว พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8219/2540 บริษัท ไทย สิริวัฒน์ จำกัด โจทก์ กรุงเทพมหานคร กับพวก จำเลย พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 ม. 8