ฎีกาที่ 9128/2538

จำเลยอยู่ในห้องแถวพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าจาก บ. เจ้าของเดิม ต่อมาบ. ได้ขายห้องพิพาทซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินราชพัสดุให้แก่โจทก์โดยทำสัญญาการ ซื้อขาย เป็น หนังสือ แม้มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตาม แต่บ. ได้โอนสิทธิครอบครองในที่ดินพร้อมห้องแถวพิพาทให้โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377,1378ซึ่งไม่ต้องมีแบบ โจทก์จึงได้มาซึ่งสิทธิครอบครอง และการโอน โดยข้อเท็จจริงดังกล่าว ไม่เป็นโมฆะ เมื่อการ ซื้อขาย ระหว่างโจทก์กับเจ้าของห้องแถวพิพาทเดิมไม่จำต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญา ซื้อขาย ดังกล่าวจึงไม่จำต้องปิดอากรแสตมป์ ก็รับฟังได้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกันในห้องแถวไม้ชั้นเดียวเลขที่ 121, 121/1, 121/2 และ 121/3รวม 4 ห้อง ตั้งอยู่บนที่ดินราชพัสดุ หมายเลขที่ดิน 253ทะเบียนราชพัสดุเลขที่ 1387/06 โดยซื้อมาจากนางบุญมา หงษ์วิไลซึ่งเดิมนางบุญมาให้จำเลยทั้งสองเช่าห้องแถวเลขที่ 121/2เมื่อโจทก์ซื้อมาแล้ว จำเลยทั้งสองได้ขอเช่าเพิ่มจากโจทก์จนเต็ม 4 ห้อง ค่าเช่าเดือนละ 1,500 บาท ไม่ได้ทำหลักฐานการเช่าและไม่มีกำหนดเวลาเช่า ต่อมาเมื่อวันที่ 4 กรกฎาคม 2534 โจทก์ที่ 1 บอกเลิกการเช่าแก่จำเลยทั้งสอง และขอให้ชำระค่าเช่าที่ค้าง จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารออกไปจากห้องแถวของโจทก์ทั้งสองและให้ร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองเดือนละ 1,500 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไป จำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์ทั้งสองไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องแถวไม้ตามฟ้อง จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองและบริวารออกไปจากห้องแถวไม้ชั้นเดียวเลขที่ 121, 121/1, 121/2 และ 121/3หมู่ที่ 12 ตำบลวัฒนานคร อำเภอวัฒนานคร จังหวัดปราจีนบุรีและให้ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองเดือนละ 1,500 บาทเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะออกไปจากห้องแถวของโจทก์ทั้งสอง จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้เป็นยุติตามที่ศาลอุทธรณ์รับฟังมาว่า จำเลยทั้งสองอยู่ในห้องแถวพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าจากนางบุญมา หงษ์วิไล เจ้าของเดิม ต่อมานางบุญมาได้ขายห้องแถวพิพาทซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินราชพัสดุให้แก่โจทก์ทั้งสองตามหนังสือสัญญาการ ซื้อขาย เอกสารหมาย จ.8นางบุญมาได้สละและโอนการครอบครองให้แก่โจทก์ทั้งสองไปแล้วจำเลยทั้งสองฎีกาว่า สัญญาการ ซื้อขาย ห้องแถวพิพาทไม่ได้ทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไว้จึงตกเป็นโมฆะ และไม่อาจนำสัญญาการ ซื้อขาย ห้องแถวพิพาทดังกล่าวมาอ้างอิงเป็นพยานหลักฐานในคดีได้ เพราะมิได้ปิดอากรแสตมป์บริบูรณ์ จึงฟังไม่ได้ว่าโจทก์ทั้งสองมีสิทธิในห้องแถวพิพาท ศาลฎีกาเห็นว่า แม้หนังสือสัญญาการ ซื้อขาย ตามเอกสารหมาย จ.8 ไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากรและการ ซื้อขาย ห้องแถวพิพาทมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตาม แต่นางบุญมาได้โอนสิทธิครอบครองในที่ดินพร้อมห้องแถวพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1377, 1378 ซึ่งไม่ต้องมีแบบ โจทก์ทั้งสองจึงได้มาซึ่งสิทธิครอบครอง หาจำต้องทำแบบของนิติกรรมไม่ และการโอนโดยข้อเท็จจริงดังกล่าว ไม่เป็นโมฆะดังที่จำเลยทั้งสองฎีกาเมื่อการ ซื้อขาย ระหว่างโจทก์ทั้งสองกับเจ้าของห้องแถวพิพาทเดิมไม่จำต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่จำต้องปิดอากรแสตมป์ตามข้ออ้างของจำเลย ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยชอบแล้ว" พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9128/2538 นาย ภาณุรัตน์ จำจด กับพวก โจทก์ นาย ธวัช เหลืองวัฒนาหรือเหลืองวัธ นา กับพวก จำเลย ป.พ.พ. ม. 456 , ม. 1378 ป.รัษฎากร ม. 118