ฎีกาที่ 9188/2538

โจทก์ฟ้องขอบังคับให้จำเลยทำสัญญา เช่า อาคารให้ตามข้อผูกพันอันสืบเนื่องจากสัญญาต่างตอบแทนระหว่างจำเลยกับ ต.ซึ่งเป็นผู้ที่จำเลยอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารโดยต.เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและให้สิทธิแก่ ต.ที่จะรับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้มาขอ เช่า โดยจำเลยจะทำสัญญาและจดทะเบียน การ เช่า ให้แก่ผู้ เช่า มีกำหนด 25 ปี มิใช่ฟ้องให้ส่งมอบ ทรัพย์สินที่ เช่า อันเป็นวัตถุแห่งหนี้ตามสัญญา เช่า ที่ทำไว้เพราะสิทธิดังกล่าวจะมีและพึงบังคับได้ต่อเมื่อสัญญา เช่า นั้นได้ก่อเกิดเป็นผลแล้ว คดีโจทก์จึงมิได้อยู่ในบังคับอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 549 ประกอบมาตรา 474 โจทก์ไม่ได้เข้าใช้ประโยชน์ในอาคารพิพาทตามสัญญา เช่า เพราะเหตุจำเลยได้คล้องกุญแจไว้ และจำเลยเป็นฝ่ายปฏิเสธไม่ยอมทำสัญญาและจดทะเบียนการ เช่า ให้แก่โจทก์ตามข้อผูกพันมาตั้งแต่แรก โดยจำเลยมีหน้าที่จะต้องทำสัญญาให้แก่ผู้ เช่า มีกำหนดเวลา เช่า 25 ปี ด้วยการจดทะเบียนการ เช่า ดังนี้ตราบใดที่สัญญา เช่า ยังมิได้ทำขึ้น ระยะเวลาแห่งการ เช่า ยังไม่อาจ เริ่มต้นได้ ศาลพิพากษาให้จำเลยดำเนินการจดทะเบียนการ เช่า ให้แก่โจทก์มีกำหนด 25 ปี นับแต่วันจดทะเบียน

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนด เมื่อเดือนกรกฎาคม 2523 จำเลยได้ให้นายเติมศักดิ์ ตั้งเจตนาพรก่อสร้างอาคารที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างโดยให้นายเติมศักดิ์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายฝ่ายเดียวและให้เป็นสิทธิของนายเติมศักดิ์ที่จะเรียกและรับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้มาขอ เช่า โดยจำเลยจะทำสัญญาและจดทะเบียนการ เช่า ให้แก่ผู้ เช่า มีกำหนดเวลา 25 ปี ภายในกำหนด 1 เดือน นับแต่วันที่นายเติมศักดิ์บอกกล่าวให้จำเลยทราบ ต่อมาเดือนกันยายน 2527โจทก์ เช่า อาคาร 3 ชั้น เลขที่ 490/20 ที่นายเติมศักดิ์ก่อสร้างตามสัญญาที่ทำกับจำเลยโดยโจทก์จ่ายเงินค่าก่อสร้างให้แก่นายเติมศักดิ์เป็นเงิน 650,000 บาท นายเติมศักดิ์บอกกล่าวให้จำเลยไปจดทะเบียนการ เช่า แก่โจทก์มีกำหนดเวลา 25 ปีแล้ว จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยดำเนินการจดทะเบียนการ เช่า อาคารพิพาทแก่โจทก์มีกำหนดเวลา 25 ปี นับแต่วันจดทะเบียนหากจำเลยไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยให้การว่า คดีโจทก์ขาดอายุความ โจทก์ไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการ เช่า ให้แก่โจทก์มีกำหนดเวลา25 ปี นับแต่วันจดทะเบียน เพราะโจทก์ไม่ใช่ผู้ เช่า อาคารพิพาทคงมีสิทธิบังคับได้เพียง 25 ปี นับแต่วันที่ 30 กันยายน 2527ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยดำเนินการจดทะเบียนการ เช่า อาคารเลขที่ 490/20 ถนนพหลโยธิน แขวงสามเสนในเขตพญาไท กรุงเทพมหานคร ให้แก่โจทก์มีกำหนดเวลา 25 ปีนับแต่วันจดทะเบียน หากจำเลยไม่ดำเนินการจดทะเบียนการ เช่า อาคารดังกล่าวให้แก่โจทก์ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "สำหรับปัญหาที่จำเลยฎีกาว่า ฟ้องโจทก์ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 549 จึงมีอายุความ 1 ปี ตามมาตรา 474 คดีโจทก์ขาดอายุความแล้วนั้น เห็นว่า โจทก์ฟ้องคดีขอบังคับให้จำเลยกระทำนิติกรรมสัญญา เช่า ให้ตามข้อผูกพันอันสืบเนื่องจากสัญญาต่างตอบแทนระหว่างจำเลยกับนายเติมศักดิ์ หาใช่ฟ้องให้ส่งมอบทรัพย์สินที่ เช่า อันเป็นวัตถุแห่งหนี้ตามนิติกรรมสัญญา เช่า ที่ทำไว้ไม่ เพราะสิทธิดังกล่าวจะมีและพึงบังคับได้ต่อเมื่อนิติกรรมสัญญา เช่า นั้นได้ก่อเกิดเป็นผลแล้ว คดีโจทก์จึงแตกต่างกันและมิได้อยู่ในบังคับตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายดังจำเลยอ้าง ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ส่วนที่จำเลยฎีกาในปัญหาว่า โจทก์ทำสัญญาจอง เช่า กับนายเติมศักดิ์ภายหลังที่พ้นกำหนดเวลา 4 ปี ตามสัญญาเอกสารหมาย จ.6 แล้ว นายเติมศักดิ์หมดสิทธิที่จะทำสัญญาจอง เช่า แก่โจทก์นั้น เห็นว่าตามเอกสารหมาย จ.6 คือสัญญาก่อสร้างอาคารระหว่างจำเลยและนายเติมศักดิ์ มีข้อความสัญญาเพิ่มเติม ข้อ 4 ระบุไว้ชัดแจ้งว่า ทั้งสองฝ่ายตกลงให้ถือสัญญานี้เป็นความลับ ประกอบกับหนังสือมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.8 จำเลยมอบอำนาจให้นายเติมศักดิ์โดยมิได้ปรากฏเงื่อนเวลาแห่งการสิ้นสุดสิทธิของนายเติมศักดิ์ที่มีตามสัญญาก่อสร้างอาคารเอกสารหมาย จ.6 ไว้แต่ประการใด จึงไม่อาจรับฟังว่าโจทก์ไม่สุจริตโดยรู้ถึงข้อกำหนดเงื่อนเวลาสิ้นสุดอำนาจของนายเติมศักดิ์ดังที่จำเลยอ้าง ดังนี้เมื่อจำเลยเพิ่งจะมาเพิกถอนการมอบอำนาจให้แก่นายเติมศักดิ์เมื่อวันที่ 11 ธันวาคม 2527 ตามเอกสารหมาย จ.15 เป็นเวลาภายหลังที่โจทก์ได้ทำสัญญาจอง เช่า อาคารพิพาทจากนายเติมศักดิ์แล้วตามเอกสารหมาย จ.7 จำเลยจึงต้องผูกพันตามหนังสือมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.8 ดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยถูกต้องด้วย โดยมิพักต้องคำนึงว่าโจทก์ได้สืบสิทธิรับโอนจากผู้อื่นในระยะแห่งเงื่อนเวลาบังคับหรือไม่ ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน สำหรับปัญหาที่จำเลยฎีกาเป็นข้อสุดท้ายว่า ต้องนับกำหนดระยะเวลาเริ่มต้นแห่งการ เช่า จากวันที่ 13 กรกฎาคม 2527เป็นต้นไปนั้นข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติตามที่โจทก์จำเลยนำสืบตรงกันว่า โจทก์มิได้ครอบครองเข้าใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่พิพาทเพราะเหตุจำเลยได้คล้องกุญแจไว้ และจำเลยเป็นฝ่ายปฏิเสธไม่ยอมทำสัญญาและจดทะเบียนการ เช่า ให้แก่โจทก์ตามข้อผูกพันมาตั้งแต่แรก ทั้งเนื้อความแห่งข้อกำหนดตามสัญญาเอกสารหมาย จ.6 ข้อ 5 ก็ได้ความชัดเจนว่าจำเลยมีหน้าที่จะต้องทำสัญญาให้แก่ผู้ เช่า มีกำหนดเวลา เช่า 25 ปี โดยการจดทะเบียนการ เช่า ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนี้ตราบใดสัญญา เช่า ยังมิได้ทำขึ้น ระยะเวลาแห่งการ เช่า ยังไม่อาจเริ่มต้นได้ ซึ่งเป็นผลจากการบิดพลิ้วผิดสัญญาของจำเลยเอง ศาลอุทธรณ์พิพากษาถูกต้องแล้ว" พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9188/2538 นางสาว ชู ศรี จันทรกระวี โจทก์ นาง วรรณี สิรยายน จำเลย ป.พ.พ. ม. 537 , ม. 549