ฎีกาที่ 7331/2537

ส.ได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินและตึกแถวให้แก่โจทก์ก่อนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับส.จะมีผลบังคับสัญญาเช่าจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในตึกแถวต่อไป และได้บอกกล่าวแล้วจำเลยจึงต้องออกไปจากตึกแถว เมื่อจำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวได้ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 16 ธันวาคม 2529 จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวเลขที่ 117/4 จากนายสุทิน เหล่ากุลดิลก เจ้าของ ขณะนั้นค่าเช่าเดือนละ 500 บาท ครบกำหนดสัญญาเช่าวันที่1 ธันวาคม 2532 โดยมีข้อกำหนดว่า ในกรณีที่ผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าก่อนครบระยะเวลาเช่า ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 2 เดือน เพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่า และให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากที่เช่าวันที่ 21 พฤศจิกายน 2531 นายสุทิน เหล่ากุลดิลก ขายที่ดินพร้อมตึกแถวดังกล่าวให้แก่โจทก์ พร้อมทั้งจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินดังกล่าว สัญญาเช่าระหว่างนายสุทินกับจำเลยเป็นอันยกเลิกตามข้อกำหนดในสัญญา โจทก์กับนายสุทินร่วมกันบอกเลิกการเช่า ให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินและออกไปจากตึกแถวที่เช่า จำเลยเพิกเฉยขอให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายออกไปจากสถานที่เช่าตามฟ้อง และห้ามยุ่งเกี่ยวกับทรัพย์สินดังกล่าว ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 20,000 บาท และต่อไปอีกเดือนละ 20,000 บาทนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยขาดนัดยื่นคำให้การ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยกับบริวารออกจากตึกพิพาทของโจทก์ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 20,000 บาท กับค่าเสียหายอีกเดือนละ20,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายออกจากตึกพิพาทจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "จำเลยฎีกาในข้อกฎหมายว่า หลังจากโจทก์รับโอนตึกแถวพิพาทจากเจ้าของเดิมแล้วโจทก์ยังยอมตนเข้าผูกพันตามสัญญาเช่าต่อไปโดยมาเก็บค่าเช่าจากจำเลยตลอดมา จนกระทั่งเดือนมกราคม 2532 โจทก์ได้งดไม่มาเก็บค่าเช่าโดยที่จำเลยไม่ได้ประพฤติผิดสัญญาเช่านี้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่าการวินิจฉัยกฎหมายดังกล่าวนี้ ศาลฎีกาจำต้องฟังข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวน คดีนี้ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นซึ่งฟังข้อเท็จจริงว่า เมื่อวันที่ 16 ธันวาคม 2529 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากนายสุทิน เหล่ากุลดิลก มีกำหนดการเช่า1 ปี นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2531 ถึงวันที่ 1 ธันวาคม 2532ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 ครั้นถึงวันที่ 21 พฤศจิกายน 2531โจทก์ได้ซื้อตึกแถวพิพาทจากนายสุทินตามสัญญา ซื้อขาย เอกสารหมาย จ.4 ต่อมาวันที่ 13 มกราคม 2532 โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทอีกต่อไป จึงได้มีหนังสือแจ้งการรับโอนตึกแถวพิพาทพร้อมทั้งบอกเลิกการเช่าแก่จำเลยตามหนังสือเอกสารหมาย จ.6 เห็นว่า เมื่อนายสุทินได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ก่อนสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3ระหว่างจำเลยกับนายสุทินจะมีผลบังคับ สัญญาเช่าเอกสารหมายจ.3 จึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไป และได้บอกกล่าวแล้วตามเอกสารหมาย จ.6จำเลยจึงต้องออกไปจากตึกแถวพิพาท เมื่อจำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทได้ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์" พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7331/2537 บริษัท นิมิต แม่ฮ่องสอน จำกัด โจทก์ นายกวง เม้ง แซ่โง้ว จำเลย ป.พ.พ. ม. 569