ฎีกาที่ 725/2535

ที่พิพาทที่ถูกเวนคืนเป็นถนนคอนกรีตในที่ดินจัดสรร ที่โจทก์ ทำขึ้นเพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับบุคคลที่อาศัยในที่ดินจัดสรร ที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภารจำยอมตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ตราบใดที่โจทก์ยังไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการควบคุมการ จัดสรรที่ดินให้เลิกจัดสรรที่พิพาทย่อมตกอยู่ในภารจำยอมตามกฎหมาย โจทก์ไม่ สามารถนำที่พิพาทไปแสวงหาประโยชน์อื่นได้ ที่พิพาทจึงมี ราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาตลาดมาก การที่จำเลยกำหนดค่าทดแทนโดย คำนึงถึงตำแหน่งของที่พิพาท จึงเป็นการสมควรและเป็นธรรม แก่โจทก์แล้ว.

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่6265 เลขที่ดิน 672 ตำบลคลองเตย อำเภอยานนาวา กรุงเทพมหานครเนื้อที่ 140 ตารางวา เมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2524 ได้มีการตราพระราชกฤษฎีกากำหนดแนวทางหลวงที่จะสร้างทางหลวงเทศบาลสายรัชดาภิเษก ตอนแขวงวัดท่าพระ - แขวงสามเสนนอก กำหนดแนวทางหลวงให้อยู่ในท้องที่เขตบางกอกใหญ่ เขตธนบุรี เขตยานนาวา เขตพระโขนงเขตปทุมวัน เขตห้วยขวาง และเขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร โดยให้จำเลยที่ 2 เป็นผู้ดำเนินการตามพระราชกฤษฎีกา ที่ดินของโจทก์ตามฟ้องข้างต้นจำนวนเนื้อที่ 20 ตารางวา อยู่ในแนวทางที่ต้องถูกเวนคืน จำเลยกำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์รวมทั้งสิ้น 135,700 บาทโดยกำหนด 2 อัตรา คือ ตารางวาละ 13,000 บาท จำนวน 9 ตารางวาและตารางวาละ 1,700 บาท จำนวน 11 ตารางวา แต่โจทก์ขอค่าทดแทนที่ดินโดยขอคิดราคาตารางวาละ 25,000 บาท จำนวน 20 ตารางวาเป็นเงิน 500,000 บาท การกำหนดค่าทดแทนของจำเลยไม่ชอบด้วยกฎหมายและไม่เป็นธรรม เพราะราคาที่จำเลยกำหนดให้ค่าทดแทนแก่โจทก์มิได้กำหนดเท่าราคาทรัพย์สินตามราคาธรรมดาซื้อขายในท้องตลาดในวันที่พระราชกฤษฎีกาบังคับไว้คือวันที่ 19 ธันวาคม 2524จำเลยได้นำราคาที่ดินที่ทางราชการกำหนดเป็นทุนทรัพย์สำหรับเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเมื่อวันที่ 2ธันวาคม 2524 มาเป็นค่าทดแทน โจทก์ได้ทำการปรับปรุงรังวัดแบ่งแยกที่ดินทำถนนและท่อระบายน้ำและที่ดินของโจทก์ตั้งอยู่ใจกลางย่านธุรกิจการค้า โจทก์จึงขอเรียกค่าทดแทนที่ดินเพิ่มขึ้นเป็นตารางวาละ 25,000 บาท เป็นเงินที่โจทก์ขอเรียกเพิ่มอีกทั้งสิ้น 364,300 บาท และจำเลยต้องชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2524 จนถึงวันฟ้องคิดเป็นดอกเบี้ย 124,089.25 บาท รวมเป็นค่าทดแทนที่โจทก์ขอเรียกร้องเป็นเงิน 488,389.25 บาท ขอให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินดังกล่าวแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ของต้นเงิน364,300 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยทั้งสองให้การและแก้ไขคำให้การว่า ที่ดิน 20 ตารางวาของโจทก์ที่ถูกเขตทางหลวงตัดผ่านและเป็นกรณีพิพาทคดีนี้ เป็นส่วนหนึ่งของถนนคอนกรีตในที่ดินโฉนดเลขที่ 6265 เลขที่ดิน 672ตำบลคลองเตย ซึ่งเป็นที่ดินเหลือจากการจัดสรรแบ่งแยกโฉนดรวม 19 แปลงและโจทก์ทำถนนเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่โจทก์แบ่งแยกใช้เข้าออกสู่ถนนใหญ่สายนางลิ้นจี่ เท่ากับโจทก์ทั้งสองได้ยกที่ดินที่ทำเป็นถนนทั้งหมดให้เป็นถนนสาธารณะโดยปริยาย โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีสิทธิได้รับค่าทดแทนที่ดิน ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้น พิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันฟังได้ว่า ที่ดินของโจทก์ถูกเวนคืนเนื้อที่ 20 ตารางวา ตามพระราชกฤษฎีกากำหนดแนวทางหลวงที่จะสร้างทางหลวงเทศบาลสายรัชดาภิเษกตอนแขวงวัดท่าพระ - แขวงสามเสนนอก พ.ศ. 2524 ที่ดินพิพาททั้งหมดเป็นถนนคอนกรีตที่โจทก์จัดทำขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อและอยู่อาศัยในอาคาร (ทาวน์เฮาส์) และที่ดินจัดสรรจำนวน 19 แปลงที่โจทก์เป็นผู้จัดสรรใช้เป็นทางเข้าออกไปสู่ทางสาธารณะ จำเลยได้กำหนดค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืนให้โจทก์จำนวน 135,700 บาท คดีขึ้นมาสู่ศาลฎีกาแต่เฉพาะในปัญหาว่า ค่าทดแทนที่ดินจำนวน 135,700 บาทเป็นธรรมแก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า ที่ดินของโจทก์ที่ถูกเวนคืนเเป็นถนนคอนกรีตในที่ดินจัดสรร ซึ่งโจทก์ได้จัดทำขึ้นเพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับบุคคลที่ซื้อและอยู่อาศัยในที่ดินจัดสรรที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ใน ภาระจำยอม ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 โจทก์ไม่มีสิทธิหวงกันหรือทำให้ ภาระจำยอม ลดประโยชน์หรือเสื่อมความสะดวกลง โจทก์จึงไม่สามารถนำที่ดินพิพาทไปแสวงหาประโยชน์อื่นได้ ที่ดินพิพาทของโจทก์จึงมีราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาตลาดที่ซื้อขายกันมาก เพราะผู้ซื้อไม่ได้ประโยชน์ใด ๆ จากที่ดินพิพาท ดังนั้นที่จำเลยกำหนดค่าทดแทนให้โจทก์จำนวน 135,700 บาท โดยที่ดินส่วนแรก 9 ตารางวา กำหนดค่าทดแทนให้ในอัตราตารางวาละ 13,000 บาท ที่ดินส่วนที่สอง 11ตารางวา กำหนดค่าทดแทนให้ในอัตราตารางวาละ 1,700 บาท การกำหนดค่าทดแทนได้คำนึงถึงตำแหน่งของที่ดินที่อยู่ห่างไกลแนวถนนลิ้นจี่เป็นเกณฑ์ว่าที่ดินลึกจากริมถนนไม่เกิน 40 เมตรคิดตารางวาละ13,000 บาท ส่วนที่ดินลึกเกิน 40 เมตร คิดตารางวาละ 1,700 บาทเงินค่าทดแทนที่ดินพิพาทของโจทก์จำนวน 135,700 บาท จึงสมควรและเป็นธรรมแก่โจทก์แล้ว ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ขายที่ดินพร้อมบ้านทาวน์เฮาส์ได้เพียง 2 แปลง และที่พระราชกฤษฎีกาฯ ใช้บังคับที่ดินและบ้านที่ขายได้ตั้งอยู่คนละส่วนกับที่ดินพิพาทจึงไม่ตกอยู่ใน ภาระจำยอม นั้น เห็นว่า ตราบใดที่โจทก์ยังไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินให้เลิกจัดสรรที่ดินดังกล่าวที่ดินพิพาทย่อมตกอยู่ใน ภาระจำยอม ตามกฎหมาย ฎีกาข้อนี้ของโจทก์จึงฟังไม่ขึ้น..." พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 725/2535 นาย บุญ เพ็ง จันทร์วงษ์ กับพวก โจทก์ กรุงเทพมหานคร กับพวก จำเลย พ.ร.บ.เวนคืนอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างทางหลวงสาย รัชดาภิเษก ในท้องที่แขวงวัดท่าพระ เขตบางกอกใหญ่ แขวงตลาดพลู แขวงบุคคโล เขตธนบุรี แขวงคลองเตย เขตพระโขนง แขวงสามเสนใน เขตพญาไท แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง แขวงลาดบาว เขตบางเขน แขวงบางซื่อ เขตดุสิต กรุงเทพมหานคร พ.ศ.2526 พ.ร.ฎ.กำหนดแนวทางหลวงที่จะสร้างทางหลวงเทศบาล สายรัชดาภิเษก ตอนแขวงบางซื่อ - แขวงลาดยาว พ.ศ.2517 ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 290 สอง ข้อ 23 ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 295 ข้อ 63 , ข้อ 76