ฎีกาที่ 3581/2526

ค่าบำเหน็จนายหน้าที่คู่สัญญาตกลงกันเป็นพิเศษจะต้องกำหนด กันไว้โดยชัดแจ้ง มิฉะนั้นจะต้องถือว่าตกลงกันเป็นจำนวนตามธรรมเนียมตามบทบัญญัติมาตรา 846 วรรคสอง แห่งป.พ.พ. เมื่อทางพิจารณาไม่อาจฟังเป็นยุติได้ว่ามีการตกลงกำหนด ค่าบำเหน็จนายหน้ากันไว้เท่าใดแน่นอน จึงต้องถือเอาอัตราตามธรรมเนียมซึ่งได้ความว่าจำนวนร้อยละ 5 ของราคาที่ ซื้อขาย กันแท้จริง

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยมอบหมายให้โจทก์เป็นนายหน้าซื้อที่ดินจำนวน20-25 ไร่ โดยจำเลยจะให้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ไร่ละ 50,000 บาท ต่อมาโจทก์ได้ติดต่อให้จำเลยซื้อที่ดินทั้งหมด 20 ไร่เศษ จำเลยต้องจ่ายบำเหน็จนายหน้าให้แก่โจทก์ 1,123,375 บาท แต่จำเลยชำระให้เพียง 40,000 บาท นอกนั้นยังไม่ชำระ ขอให้บังคับให้จำเลยชำระค่านายหน้าที่ค้างพร้อมด้วยดอกเบี้ย จำเลยให้การว่า ไม่เคยมอบให้โจทก์เป็นนายหน้า ทั้งไม่เคยตกลงจะให้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ หากจำเลยต้องรับผิดชำระค่านายหน้าก็ควรคิดร้อยละ 5 ของราคา ซื้อขาย จำเลยไม่เคยชำระค่านายหน้าแก่โจทก์ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินค่านายหน้าแก่โจทก์จำนวน294,137 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ย โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า จำเลยมอบให้โจทก์เป็นนายหน้า แต่โจทก์จำเลยมิได้กำหนดจำนวนค่าบำเหน็จไว้ต่อกัน จึงต้องถือว่าได้ตกลงกันเป็นจำนวนตามธรรมเนียมคืออัตราร้อยละ 5 ของราคาที่ ซื้อขาย กันพิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 164,693 บาท 75 สตางค์พร้อมด้วยดอกเบี้ย โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยซื้อที่ดินสิบแปลงตามฟ้องโดยการชี้ช่องของโจทก์ จำเลยได้ตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้า แล้ววินิจฉัยข้อกฎหมายว่า โจทก์ฎีกาเพียงข้อเดียวว่า ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า มิได้มีการกำหนดค่าบำเหน็จนายหน้าไว้ต่อกันต้องถือว่าได้ตกลงกันเป็นจำนวนตามธรรมเนียมคือร้อยละ 5 ของราคาที่ดินที่ ซื้อขาย กันแท้จริงนั้นไม่ถูกต้อง โจทก์ควรได้ค่าบำเหน็จนายหน้าในอัตราไร่ละ 50,000 บาท ตามที่โจทก์จำเลยตกลงกัน จึงมีปัญหาว่าโจทก์จำเลยได้ตกลงค่าบำเหน็จนายหน้ากันไว้ไร่ละ 50,000 บาทหรือไม่ เห็นว่าค่าบำเหน็จนายหน้าที่คู่สัญญาตกลงกันเป็นพิเศษ จะต้องกำหนดกันไว้โดยชัดแจ้ง มิฉะนั้นจะต้องถือว่าตกลงกันเป็นจำนวนตามธรรมเนียมตามบทบัญญัติมาตรา 846 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แม้โจทก์จะอ้างว่าเหตุที่คิดค่าบำเหน็จนายหน้าสูงถึงไร่ละ 50,000 บาทนั้น เพราะที่ดินที่จำเลยต้องการมีลักษณะพิเศษซึ่งหาได้ยาก คือต้องได้ที่ดินติดต่อเป็นผืนเดียวกันมีเนื้อที่ไม่น้อยกว่า 20 ถึง 25 ไร่ ทั้งต้องอยู่ติดริมแม่น้ำไม่น้อยกว่า6 เส้น และต้องลึกไม่ต่ำกว่า 10 เมตรด้วยก็ตาม แต่เมื่อเทียบค่าบำเหน็จนายหน้าดังกล่าวกับราคาที่ดินที่จำเลยซื้อมาในราคาไร่ละ 200,000 บาท เศษแล้ว เห็นว่าค่าบำเหน็จนายหน้าดังกล่าวสูงเกือบถึงร้อยละ 25 ซึ่งเป็นอัตราที่สูงผิดปกติมาก คือสูงกว่าอัตราตามธรรมเนียมทั่ว ๆ ไปเกือบ5 เท่า ดังนี้ หากมีการตกลงกันในอัตราที่สูงผิดปกติเช่นนี้ก็น่าจะได้ทำหลักฐานกันไว้เป็นหนังสือหรือมีเอกสารอื่นใดพอที่จะแสดงให้เห็นว่า มีการตกลงกันเช่นนั้นจริง แต่โจทก์ไม่มีพยานหลักฐานเป็นเอกสารพอที่จะยืนยันให้เชื่อได้ว่าจำเลยได้ตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้าในอัตราดังกล่าวจริง คงมีแต่คำเบิกความของพยานลอย ๆ จึงไม่อาจฟังเป็นยุติได้ว่ามีการตกลงกำหนดค่าบำเหน็จนายหน้ากันไว้เท่าใดแน่นอน จึงต้องถือเอาอัตราตามธรรมเนียมที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ค่าบำเหน็จนายหน้าร้อยละ 5 ของราคาที่ ซื้อขาย กันแท้จริงนั้นชอบแล้ว พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3581/2526 นายเกษียร เกษมพันธัย โจทก์ บริษัทนานาพรรณเอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัดฯ จำเลย ป.พ.พ. ม. 846