ฎีกาที่ 2587-2589/2521

สัญญา เช่า ตึกแถวทำวันเดียวกันฉบับละ 3 ปี นับต่อเนื่องกันแสดงให้เห็นเจตนาให้ใช้ทรัพย์ได้เกิน 3 ปี ขัดต่อมาตรา 538 ที่ให้จดทะเบียนจึงใช้ได้เพียง 3 ปี

ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยออกจากตึกพิพาทใน3 เดือน ให้ใช้ค่าเสียหายเป็นรายเดือน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้เป็นยุติตามคำแถลงรับของคู่ความว่า จำเลยแต่ละสำนวนได้ทำหนังสือสัญญา เช่า ตึกพิพาทจากเจ้าของเดิมก่อนที่โจทก์จะได้กรรมสิทธิ์คนละหลายฉบับ สัญญาแต่ละฉบับมีกำหนดอายุการ เช่า ไว้ไม่เกิน 3 ปี และทุกฉบับทำขึ้นไว้ล่วงหน้าในวันเดียวกันโดยกำหนดเวลา เช่า ต่อเนื่องกัน เมื่อรวมกันแล้วอายุการ เช่า จะเกินกว่า 3 ปี จึงมีปัญหาว่าสัญญา เช่า หมาย ล.4, ล.8 และ ล.11 ซึ่งเป็นสัญญา เช่า ฉบับสุดท้ายของจำเลยแต่ละสำนวน และยังมีอายุการ เช่า เหลืออยู่โดยยังไม่ครบกำหนดเวลาตามที่ระบุไว้ในสัญญา เช่า นั้นจะมีผลใช้บังคับได้ตามกฎหมายหรือไม่ ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว เห็นว่า แม้จำเลยจะได้ทำสัญญา เช่า โดยลงวันที่แตกต่างกันและไม่ประสงค์จะให้นำสัญญาแต่ละฉบับมาเกี่ยวข้องกันก็ตามแต่อายุการ เช่า ที่ทำไว้ในสัญญาแต่ละฉบับนั้นได้นับต่อเนื่องกัน เมื่อรวมแล้วจะมีกำหนดเวลาเกินกว่า 3 ปี ทั้งสัญญาทุกฉบับล้วนแต่ทำขึ้นไว้ล่วงหน้าในวันเดียวกัน แสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาที่จะให้สิทธิแก่ผู้ เช่า ได้ใช้หรือรับประโยชน์ในตึกพิพาทที่ เช่า ติดต่อกันเกินกว่า 3 ปี โดยเหตุที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ได้บัญญัติให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจะมีผลใช้บังคับตามสัญญานั้นได้ ในกรณีนี้เมื่อจำเลยไม่ได้จดทะเบียนการ เช่า ตามที่บัญญัติไว้ในกฎหมายดังกล่าว ย่อมเป็นการหลีกเลี่ยงไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย สัญญา เช่า ที่ทำไว้นั้นจึงจะบังคับติดต่อกันไปไม่ได้ เหตุนี้สัญญา เช่า จึงมีผลใช้บังคับได้เพียง 3 ปี ปรากฏว่าจำเลยแต่ละสำนวนต่างใช้สิทธิตามสัญญา เช่า ในตึกพิพาทมาเกินกว่า 3 ปีแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิตามเอกสารสัญญา เช่า หมาย ล.4, ล.8 และ ล.11 นั้นต่อไปอีก" พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2587 - 2589/2521 นายธวัช ตันตรานนท์ ฯ โจทก์ นางนิภาพรรณ พูลสวัสดิ์ กับพวก จำเลย ป.พ.พ. ม. 538