ฎีกาที่ 2669/2519

หนังสือสัญญา เช่า ระบุให้ผู้ เช่า เสียค่า เช่า ให้แก่ผู้ให้ เช่า จนเต็มจำนวนของกำหนดเวลา หรือเป็นค่าเสียหายของผู้ให้ เช่า ในกรณีที่ผู้ เช่า บอกเลิกการ เช่า ก่อนสัญญาครบกำหนดนั้นเป็นการกำหนดเบี้ยปรับให้ผู้ เช่า ชำระให้แก่ผู้ให้ เช่า ซึ่งหากเบี้ยปรับนั้นสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยมีหน้าที่ต้องชำระค่า เช่า ล่วงหน้า300,000 บาท เงินประกันค่าเสียหาย 75,000 บาท และค่าเสียหายที่โจทก์ต้องเสียไป 28,700 บาทรวมเป็นเงินค่าเสียหาย 403,700 บาท ซึ่งเห็นได้ว่าโจทก์ถือว่าค่า เช่า ล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายเป็นค่าเสียหายของโจทก์ด้วย และที่ศาลชั้นต้นกำหนดเรื่องค่าเสียหายเป็นประเด็นนั้น จึงหมายถึงค่า เช่า ล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายด้วยที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยคืนค่า เช่า ล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายส่วนที่เหลือจากหักค่าเสียหายให้จำเลยแล้ว จึงไม่เป็นการพิพากษานอกประเด็น แม้จะฟังว่าจำเลยไม่ผิดสัญญา แต่โจทก์มีสิทธิบอกเลิกการ เช่า ได้ก่อนสัญญา เช่า ครบกำหนด และตามสัญญา เช่า กำหนดค่าเสียหายหรือเบี้ยปรับที่โจทก์จะต้องชำระให้จำเลยในกรณีที่โจทก์บอกเลิกการ เช่า ก่อนสัญญา เช่า ครบกำหนดไว้ด้วย ศาลก็จำต้องวินิจฉัยถึงเบี้ยปรับว่าจำเลยควรได้เบี้ยปรับหรือค่าเสียหายเท่าใด หากเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายที่จำเลยควรได้รับน้อยกว่าค่า เช่า ล่วงหน้า และเงินประกันค่าเสียหายที่จำเลยรับไปจากโจทก์จำเลยก็จะต้องคืนเงินส่วนที่เกินจากเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายให้แก่โจทก์ ศาลจะยกฟ้องโจทก์เสียเลยทีเดียวหาได้ไม่

โจทก์ฟ้องและแก้ไขฟ้องว่า จำเลยมอบให้นายจิตติ ตรงธรรม บิดาจำเลยเป็นตัวแทนมาติดต่อกับโจทก์เพื่อให้ เช่า ที่ดินพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นอาคารรวม 7 ห้องมีกำหนด 5 ปี ในอัตราค่า เช่า เดือนละ 25,000 บาท โดยผู้ให้ เช่า มีหน้าที่ชำระภาษีที่ดินและภาษีโรงเรือนเอง โจทก์ตกลง นายจิตติ ตรงธรรมให้โจทก์ชำระค่า เช่า ล่วงหน้าและเงินประกันรวมเป็นเงิน 375,000 บาท โจทก์และจำเลยทำสัญญา เช่า กัน โจทก์อ่านหนังสือไทยไม่ได้ และเมื่อคนอ่านสัญญาให้ฟัง ปรากฏว่าสารสำคัญแห่งสัญญาไม่ตรงกับที่ตกลงกัน คืออาคารเลขที่ 110/8 ขาดหายไป ระบุให้ผู้ เช่า เป็นผู้ชำระภาษีที่ดินและภาษีโรงเรือนและสัญญาไม่ระบุเนื้อที่ดินหรือเลขที่โฉนดซึ่งเท่ากับ เช่า เฉพาะที่ดินที่อาคารปลูกสร้างอยู่เท่านั้นทำให้โจทก์เสียเปรียบโจทก์ทักท้วงให้นายจิตติ ตรงธรรมตัวแทนของจำเลยแก้ไขสัญญาให้ถูกต้องตรงตามเงื่อนไขเดิมที่เสนอต่อโจทก์และให้ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิการ เช่า นายจิตติ ตรงธรรม รับรองว่าจะแก้ไขและจดทะเบียนสิทธิการ เช่า ให้ โจทก์จึงสั่งวัสดุในการปรับปรุงแก้ไขและตบแต่งสถานที่ เช่า เป็นเงิน 28,700 บาท แต่เมื่อคนงานเข้าไปปรับปรุงสถานที่ เช่า ก็ถูกผู้ เช่า เดิมขัดขวาง โจทก์จึงขอให้จำเลยส่งมอบสถานที่ เช่า ในสภาพปลอดภาระติดพัน รวมทั้งให้แก้ไขสัญญาให้ถูกต้องและจดทะเบียนการ เช่า ให้แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ไม่สามารถใช้สถานที่ เช่า จึงมอบอำนาจให้ทนายโจทก์บอกเลิกสัญญา เช่า ให้คืนค่า เช่า ล่วงหน้ากับเงินประกัน และใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ จำเลยผิดสัญญามีหน้าที่ต้องคืนค่า เช่า ล่วงหน้า 300,000 บาท และเงินประกัน 75,000 บาท กับต้องใช้ค่าเสียหายที่โจทก์ต้องเสียไป 28,700 บาท รวมเป็นค่าเสียหาย 403,700 บาท ให้โจทก์ ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยชำระเงินดังกล่าวพร้อมทั้งดอกเบี้ย จำเลยให้การและเพิ่มเติมคำให้การว่า โจทก์ตกลง เช่า อาคารเพียง 6 ห้องพร้อมทั้งที่ดินมีกำหนด 5 ปี ในอัตราค่า เช่า เดือนละ 25,000 บาท ในวันทำหนังสือสัญญา เช่า โจทก์รับมอบอาคารครบถ้วนตามข้อตกลงและชำระค่า เช่า ล่วงหน้า 1 ปี และวางเงินประกันรวมทั้งสิ้น 375,000 บาท ให้จำเลย ไม่เคยมีบุคคลใดรบกวนหรือขัดขวางการที่โจทก์จะเข้าครอบครองหรือใช้ประโยชน์ในอาคารที่ เช่า จำเลยไม่เคยตกลงให้โจทก์ เช่า อาคารหมายเลข 110/8 เพราะจำเลยให้คนอื่น เช่า อยู่ก่อนแล้ว ไม่เคยตกลงให้โจทก์ เช่า ที่ดินทั้งโฉนด เรื่องที่ผู้ เช่า เป็นผู้เสียภาษีโรงเรือนก็เป็นไปตามข้อตกลง จำเลยไม่เคยตกลงจะแก้ไขหนังสือสัญญา เช่า ให้ใหม่ ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม สัญญา เช่า ใช้บังคับได้ และจำเลยพร้อมที่จะจดทะเบียนการ เช่า ให้ จำเลยไม่ผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดเว้นแต่โจทก์จะปฏิบัติตามสัญญา เช่า โดยชำระค่าเสียหายให้จำเลย 1,500,000 บาท โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย 28,700 บาท เพราะจำเลยไม่ผิดสัญญาและโจทก์ไม่เสียหายขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่าฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุม โจทก์และจำเลยทำสัญญาถูกต้องตามที่ตกลงกันและสัญญาดังกล่าวใช้บังคับได้ โจทก์และจำเลยต่างไม่ประสงค์ให้จดทะเบียนการ เช่า จำเลยจึงไม่ผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า สัญญา เช่า ใช้บังคับได้ การที่จำเลยไม่ไปจดทะเบียนการ เช่า และไม่ส่งมอบอาคารเลขที่ 110/8 ไม่เป็นการผิดสัญญาเพราะจำเลยไม่ได้ตกลงเช่นนั้น โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย โจทก์มีสิทธิเลิกการ เช่า ได้แต่ต้องใช้ค่าเสียหายให้จำเลยตามสัญญา ข้อตกลงในเรื่องค่าเสียหายเป็นการกำหนดเบี้ยปรับ และเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 สมควรให้ค่าเสียหายแก่จำเลย 50,000 บาท พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยคืนเงิน 325,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ย จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่าจำเลยไม่ผิดสัญญา และโจทก์มีสิทธิบอกเลิกการ เช่า ก่อนสัญญา เช่า ครบกำหนดที่จำเลยฎีกาว่าเมื่อโจทก์บอกเลิกการ เช่า ก่อนสัญญาครบกำหนด โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่า เช่า ล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายคืน เพราะจำเลยมีสิทธิยึดเงินดังกล่าว และมีสิทธิเรียกให้โจทก์ชำระค่า เช่า ตามสัญญาอีกนั้น ศาลฎีกาเห็นว่าตามหนังสือสัญญา เช่า ที่ระบุให้ผู้ เช่า เสียค่า เช่า ให้แก่ผู้ให้ เช่า จนเต็มจำนวนของกำหนดเวลาหรือเป็นค่าเสียหายของผู้ให้ เช่า ในกรณีที่ผู้ เช่า บอกเลิกการ เช่า ก่อนสัญญา เช่า ครบกำหนดนั้น เป็นการกำหนดเบี้ยปรับให้ผู้ เช่า ชำระให้แก่ผู้ให้ เช่า ซึ่งหากเบี้ยปรับนั้นสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383แต่ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดให้ค่าเสียหายแก่จำเลย 50,000 บาทน้อยเกินไปควรให้ค่าเสียหายแก่จำเลย 100,000 บาท เมื่อหักออกจากค่า เช่า ล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายแล้ว จำเลยต้องคืนเงินให้โจทก์ 275,000 บาทที่จำเลยฎีกาว่าศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดประเด็นเรื่องค่า เช่า ล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายไว้ คงกำหนดประเด็นเฉพาะเรื่องค่าเสียหาย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยคืนค่า เช่า ล่วงหน้าและประกันค่าเสียหายให้โจทก์ เป็นการพิพากษานอกประเด็นเพราะค่า เช่า ล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายไม่ใช่ค่าเสียหาย ศาลฎีกาเห็นว่าโจทก์บรรยายฟ้องว่าจำเลยมีหน้าที่ต้องชำระค่า เช่า ล่วงหน้า 300,000 บาท เงินประกันค่าเสียหาย75,000 บาท และค่าเสียหายที่โจทก์ต้องเสียไป 28,700 บาท รวมเป็นเงินค่าเสียหาย 403,700 บาท ซึ่งเห็นได้ว่าโจทก์ถือว่าค่า เช่า ล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายเป็นค่าเสียหายของโจทก์ด้วย และที่ศาลชั้นต้นกำหนดเรื่องค่าเสียหายเป็นประเด็นนั้นย่อมหมายถึงค่า เช่า ล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายด้วย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยคืนค่า เช่า ล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายส่วนที่เหลือจากหักค่าเสียหายให้จำเลยแล้ว จึงไม่เป็นการพิพากษานอกประเด็น ที่จำเลยฎีกาว่า เมื่อฟังว่าจำเลยไม่ผิดสัญญาศาลควรพิพากษายกฟ้องโจทก์ ไม่ควรวินิจฉัยเรื่องค่าเสียหายนั้นศาลฎีกาเห็นว่าแม้จะฟังว่าจำเลยไม่ผิดสัญญา แต่โจทก์มีสิทธิบอกเลิกการ เช่า ได้ก่อนสัญญา เช่า ครบกำหนดและตามสัญญา เช่า กำหนดค่าเสียหายหรือเบี้ยปรับที่โจทก์จะต้องชำระให้จำเลยในกรณีที่โจทก์บอกเลิกการ เช่า ก่อนสัญญาครบกำหนดไว้ด้วย ศาลก็จำต้องวินิจฉัยถึงเบี้ยปรับว่าจำเลยควรได้เบี้ยปรับว่าจำเลยควรได้เบี้ยปรับหรือค่าเสียหายเท่าใด หากเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายที่จำเลยควรได้รับน้อยกว่าค่า เช่า ล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายที่จำเลยรับไปจากโจทก์ จำเลยก็จะต้องคืนเงินส่วนที่เกินจากเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายให้แก่โจทก์ พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์เป็นว่า ให้จำเลยคืนเงิน 275,000 บาทนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2669/2519 นายอรุณ พูลพวงแก้ว โจทก์ นายอรุณ ตรงธรรม จำเลย ป.พ.พ. ม. 379 , ม. 380 , ม. 383 ป.วิ.พ. ม. 142 , ม. 183