ฎีกาที่ 2578-2579/2515

สัญญา เช่าซื้อ มิใช่เป็นสัญญาเช่าธรรมดา แต่มีคำมั่นว่าจะขายทรัพย์โดยมีเงื่อนไขการชำระเงินกันเป็นครั้งคราวรวมอยู่ด้วย ถ้าผู้ เช่าซื้อ ชำระเงินแก่ผู้ให้ เช่าซื้อ ครบถ้วนตามเงื่อนไข ก็ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น ซึ่งสิทธิที่จะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนี้ มิใช่สิทธิเฉพาะตัว สัญญา เช่าซื้อ จึงมีผลที่อาจสืบสิทธิกันได้ เมื่อผู้ เช่าซื้อ ตาย ทายาทจึงสืบสิทธิของผู้ เช่าซื้อ ได้

คดีสองสำนวนนี้ศาลพิจารณาและพิพากษารวมกัน สำนวนแรกโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นภรรยาโดยชอบด้วยกฎหมายของนายวิชัย สระแก้วนายวิชัยถึงแก่ความตายเมื่อวันที่ 26 กันยายน 2510 โดยมิได้ทำพินัยกรรมไว้ และโจทก์เป็นผู้จัดการมรดกของนายวิชัยตามคำสั่งศาลแพ่งระหว่างเป็นสามีภริยากันนั้น นายวิชัย สระแก้ว ได้ทำสัญญา เช่าซื้อ ที่ดินส่วนหนึ่งของโฉนดที่ 8890, 25226 พร้อมด้วยตึกแถว 1 ห้อง ปัจจุบันเลขที่ 58 จากนายวิชัย อาจารีย์ ราคา 120,000 บาทชำระเงินไปแล้วราว 70,000 บาท ได้ต่อเติมตึกเป็นสามชั้นสิ้นเงิน 100,000 บาท เมื่อนายวิชัยสามีโจทก์ถึงแก่ความตายแล้ว โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยซึ่งเป็นผู้อาศัยสามีโจทก์ให้ออกไปจากตึก แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้ศาลพิพากษาบังคับจำเลยและบริวารออกจากที่ดินและตึกเลขที่ 58 ตามฟ้อง และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า นายวิชัย สระแก้ว ได้ เช่าซื้อ ที่ดินพร้อมตึกแถวเลขที่ 58 ในราคา 120,000 บาท แต่ชำระราคายังไม่หมดจำเลยเป็นผู้ต่อเติมตึกดังกล่าวด้วยทุนทรัพย์ของจำเลยเองสิ้นเงิน 10,000 บาท เมื่อนายวิชัยถึงแก่ความตายลง โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของนายวิชัยไม่มีเงินชำระค่า เช่าซื้อ แก่เจ้าของเดิม จึงถูกเจ้าของเดิมบอกเลิกสัญญา เช่าซื้อ ไปแล้ว จำเลยอยู่ในที่ดินและตึกพิพาทโดยอาศัยสิทธิ เช่าซื้อ จากเจ้าของเดิม โจทก์จึงไม่มีสิทธิขับไล่จำเลย ขอให้ศาลพิพากษายกฟ้องโจทก์ สำนวนหลังโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นภรรยาโดยชอบด้วยกฎหมายและผู้จัดการมรดกของนายวิชัย สระแก้ว ผู้ตาย จำเลยที่ 1 ที่ 2 ได้ให้นายวิชัยสามีโจทก์ เช่าซื้อ ที่ดินส่วนหนึ่งของโฉนดที่ 8890 และ 25226 พร้อมตึกแถวเลขที่ 58 ชำระเงินค่า เช่าซื้อ ไปแล้วประมาณ 60,000 บาท ทำการต่อเติมตกแต่งตึกเป็น 3 ชั้น สิ้นเงิน 100,000 บาท หลังจากนายวิชัยสามีโจทก์ถึงแก่ความตายแล้ว โจทก์ได้ไปหาจำเลยที่ 1 ที่ 2 ขอชำระค่า เช่าซื้อ ที่ดินและขอเป็นคู่สัญญาแทนนายวิชัยผู้ตาย จำเลยที่ 1 ปฏิเสธ และให้โจทก์ไปตกลงกับจำเลยที่ 3 ก่อน หลังจากนั้นโจทก์และบุตรได้ไปติดต่ออีก 2-3 ครั้ง จำเลยก็ไม่ยอมรับเงินค่า เช่าซื้อ จากโจทก์ แต่จำเลยที่ 1 ที่ 2กลับเอาที่และตึกพิพาทไปทำสัญญา เช่าซื้อ ให้จำเลยที่ 3 โดยไม่มีสิทธิที่จะทำได้ ขอให้ศาลพิพากษาว่าสัญญา เช่าซื้อ ที่ดินและตึกแถวตามฟ้องระหว่างจำเลยที่ 1 ที่ 2 กับจำเลยที่ 3 เป็นโมฆะ ขอให้เพิกถอนเสีย และห้ามมิให้จำเลยที่ 3 เกี่ยวข้องรบกวนสิทธิการ เช่าซื้อ ที่ดินและตึกแถวดังกล่าว ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ที่ 2 รับค่า เช่าซื้อ ที่ยังค้างชำระและต่อไปจนกว่าจะครบตามสัญญาทั้งบังคับให้จำเลยโอนสิทธิการ เช่าซื้อ เป็นของโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามคำขอข้อแรกก็ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันรับผิดชดใช้ค่าเสียหาย จำเลยที่ 1 ที่ 2 ให้การว่า นายวิชัย สระแก้ว เคยทำสัญญา เช่าซื้อ ที่ดินพร้อมตึกแถวดังโจทก์ฟ้องจริง แต่นายวิชัยไม่ได้ต่อเติมอาคารที่ เช่าซื้อ ผู้ต่อเติมอาคารคือจำเลยที่ 3 สิ้นเงินเพียง 8,000 บาทเศษ เมื่อนายวิชัยถึงแก่ความตายแล้วก็ไม่มีผู้ใดนำเงินมาชำระตามกำหนดเป็นเวลาหลายเดือน จำเลยที่ 2 จึงบอกเลิกสัญญาไปยังทายาทของนายวิชัยทุกคนแล้ว สัญญาจึงสิ้นผลบังคับเมื่อบอกเลิกสัญญาแล้วจำเลยที่ 3 ซึ่งอยู่ในตึกพิพาทนี้ได้ติดต่อขอ เช่าซื้อ ตึกแถวพร้อมที่ดินจำเลยที่ 2 จึงให้ เช่าซื้อ ต่อจากนายวิชัย เป็นการกระทำโดยสุจริตตามสิทธิที่จะทำได้ และต่อสู้ข้อกฎหมายว่าสัญญา เช่าซื้อ เป็นสัญญาเฉพาะตัว เมื่อผู้ เช่าซื้อ ตายสัญญา เช่าซื้อ ย่อมระงับไป โจทก์เป็นบุคคลภายนอกจะมาบังคับจำเลยให้ทำสัญญา เช่าซื้อ กับโจทก์ไม่ได้ ขอให้ศาลพิพากษายกฟ้องโจทก์ จำเลยที่ 3 ให้การว่า นายวิชัย สระแก้ว เคยทำสัญญา เช่าซื้อ ตึกแถวพร้อมที่ดินซึ่งพิพาทในคดีนี้จากจำเลยที่ 2 จริง เมื่อนายวิชัยถึงแก่ความตาย ไม่มีผู้ใดชำระค่า เช่าซื้อ จำเลยที่ 2 จึงบอกเลิกสัญญาแล้วและได้ให้จำเลยที่ 3 เช่าซื้อ ต่อ การทำสัญญาระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 ทำโดยสุจริต ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารในสำนวนแรกออกไปจากที่ดินและตึกพิพาท ส่วนในสำนวนหลังให้เพิกถอนสัญญา เช่าซื้อ ที่ดินและตึกพิพาทระหว่างจำเลยที่ 3 กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นตัวแทนจำเลยที่ 2 ให้จำเลยที่ 1 ในฐานะเป็นคู่ความแทนจำเลยที่ 2 ผู้มรณะโอนสิทธิการ เช่าซื้อ ที่ดินและตึกพิพาทเป็นชื่อโจทก์ผู้ เช่าซื้อ ให้รับชำระค่า เช่าซื้อ ประจำเดือนตามคำขอท้ายฟ้องและเดือนต่อ ๆ ไปจนกว่าจะครบราคาค่า เช่าซื้อ หากไม่สามารถโอนได้ก็ให้คืนค่า เช่าซื้อ 76,500 บาท ค่าต่อเติมชั้นสามและค่าตกแต่ง 16,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในเงินสองจำนวนนี้นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเงินให้โจทก์เสร็จ คำขอของโจทก์ทั้งสองสำนวนนอกจากนี้ให้ยก ให้ยกฟ้องเฉพาะจำเลยที่ 1ในฐานะตัวแทนจำเลยที่ 2 จำเลยในสำนวนแรกและจำเลยที่ 2 ที่ 3 ในสำนวนหลังอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ปรึกษาแล้ว พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลชั้นต้นเฉพาะค่าต่อเติมและตกแต่งตึกแถวพิพาท เป็นว่าให้จำเลยที่ 1 ในฐานะเป็นคู่ความแทนจำเลยที่ 2 คืนเงินค่าต่อเติมและตกแต่งตึกแถวพิพาทเป็นเงิน 15,000 บาท ให้แก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยในสำนวนแรกและจำเลยที่ 2 ที่ 3 ในสำนวนหลังฎีกา ศาลฎีกาได้ตรวจสำนวนและประชุมปรึกษาแล้ว "จำเลยฎีกาในปัญหาแรกว่า การ เช่าซื้อ ที่ดินและตึกแถวพิพาทนี้เป็นสิทธิเฉพาะตัวข้อเท็จจริงที่คู่ความนำสืบรับกันฟังได้ในเบื้องต้นว่า นายวิชัย สระแก้ว สามีโจทก์ได้ทำสัญญา เช่าซื้อ ที่ดินและตึกพิพาทจากจำเลยที่ 2เมื่อวันที่ 14 พฤศจิกายน 2507 ในราคา 120,000 บาท ได้ชำระเงินตามงวดไปแล้ว 30,000 บาท กับผ่อนชำระเป็นรายเดือนต่อมาอีกเดือนละ1,500 บาท จนนายวิชัยตายจึงเกิดเป็นคดีนี้ขึ้น เห็นว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 การ เช่าซื้อ คือสัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่าและให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่าโดยมีเงื่อนไขว่าได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว สัญญา เช่าซื้อ จึงมิใช่เป็นสัญญาเช่าธรรมดาซึ่งถือเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า แต่มีคำมั่นว่าจะขายทรัพย์โดยมีเงื่อนไขการชำระเงินกันเป็นครั้งคราวรวมอยู่ด้วย ถ้าผู้ เช่าซื้อ ชำระเงินแก่ผู้ให้ เช่าซื้อ ครบถ้วนตามเงื่อนไข ก็ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น ซึ่งสิทธิที่จะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนี้มิใช่สิทธิเฉพาะตัว สัญญา เช่าซื้อ จึงมีผลที่อาจสืบสิทธิกันได้ ดังนี้ เมื่อนายวิชัยได้ทำสัญญา เช่าซื้อ ที่ดินและตึกแถวรายพิพาทไว้กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นตัวแทนจำเลยที่ 2 แล้วนายวิชัยตายลง โจทก์ผู้ซึ่งเป็นภรรยาและทายาทจึงสืบสิทธิของนายวิชัยโดยการชำระเงินตามเงื่อนไขในสัญญาต่อไปได้" ปัญหาประการที่ 2 มีว่าโจทก์ผิดนัดชำระค่า เช่าซื้อ รายนี้จนเป็นเหตุให้จำเลยที่ 2 บอกเลิกสัญญา เช่าซื้อ แล้วหรือไม่ ศาลฎีกาเชื่อว่าโจทก์ได้พยายามติดต่อขอชำระเงินค่า เช่าซื้อ ต่อไปตั้งแต่นายวิชัยตายถึงหลายครั้งหลายหน แต่จำเลยที่ 1 เองเป็นฝ่ายไม่ยอมรับชำระจึงฟังว่าโจทก์มิได้ผิดนัดชำระเงินค่า เช่าซื้อ รายนี้ ข้อที่จำเลยที่ 3 ฎีกาว่า ได้ เช่าซื้อ ตึกพิพาทไว้โดยสุจริตนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ตามพฤติการณ์แห่งคดีแสดงว่าจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 รู้เห็นช่วยเหลือกันเพื่อบิดพลิ้วต่อโจทก์ อันจะยังผลให้จำเลยที่ 3 ได้ เช่าซื้อ ตึกพิพาทต่อไป ดังนี้ ที่จำเลยที่ 3 ฎีกาว่าซื้อตึกพิพาทไว้โดยสุจริตจึงฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2578 - 2579/2515 นางไซ่ช่วง หรือไฉ่ซ้วน แซ่ฉั่ว ในฐานะส่วนตัว โจทก์ และผู้จัดการมรดกของนายเก็งง้าย หรือไง้ แซ่โล้วหรือวิชัย สระแก้ว โจทก์ นางสาววิไลวรรณ สินธุวัฒน์ จำเลย นางไซ่ช่วง หรือไฉ่ซ้วน แซ่ฉั่ว ในฐานะส่วนตัวและ โจทก์ ป.พ.พ.