ฎีกาที่ 2465/2515

เจ้าของที่ดินและตึกพิพาทเอาที่ดินและตึกพิพาทไปขายฝากในระหว่างขายฝากได้เอาตึกพิพาทไปให้จำเลย เช่า โดยผู้ซื้อฝากมิได้รู้เห็นยินยอมอนุญาต สัญญา เช่า จึงไม่ผูกพันผู้ซื้อฝาก แต่เจ้าของที่ดินและตึกพิพาทกับผู้ เช่า ยังคงถูกผูกพันอยู่ตามสัญญา เช่า เพราะสิทธิและหน้าที่ตามสัญญา เช่า เป็นบุคคลสิทธิ เมื่อเจ้าของที่ดินขายฝาก แล้วไม่ไถ่คืน ทรัพย์สินที่ขายฝากหลุดเป็นสิทธิแก่ผู้ซื้อฝากผู้ซื้อฝากได้ขายให้แก่ผู้ซื้อ ในที่สุดเจ้าของที่ดินและตึกพิพาทได้ซื้อที่ดินและตึกพิพาทคืนมาเป็นกรรมสิทธิ์อีกครั้งหนึ่ง จึงต้องถือว่า ตึกพิพาทมีสัญญา เช่า ที่จดทะเบียนโดยชอบ ระหว่างเจ้าของที่ดินและตึกพิพาทกับจำเลยผู้ เช่า เมื่อเจ้าของนำที่ดินและตึกพิพาทไปขายฝากใหม่ผู้ซื้อฝากคนใหม่จึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญา เช่า ซึ่งเจ้าของที่ดินมีอยู่ต่อจำเลยแม้ภายหลังผู้ซื้อฝากจะได้ทรัพย์สินหลุดเป็นสิทธิแล้วขายต่อให้แก่โจทก์ สัญญา เช่า ดังกล่าวก็ยังคงตกติดมายังโจทก์อีกมิได้ระงับไปแต่อย่างใด โจทก์ผู้รับโอนถูกผูกพันตามสัญญา เช่า นั้น จึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกไปจากตึกพิพาท หรือเรียกค่าเสียหาย

โจทก์ฟ้องขอให้ศาลขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาท ห้องเลขที่ 37/15 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ และเรียกค่าเสียหายเดือนละ500 บาท โดยอ้างว่าจำเลย เช่า ตึกพิพาทจากบุคคลอื่น ซึ่งไม่มีอำนาจจะนำตึกพิพาทไปให้ เช่า ได้ จำเลยให้การต่อสู้ว่าที่ดินและตึกแถวเลขที่ 37/15 เป็นกรรมสิทธิ์ของนายสัมพันธ์จำเลยได้ เช่า ตึกแถวพิพาทมีกำหนด 12 ปี โดยจดทะเบียนการ เช่า ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และเสียค่า เช่า เดือนละ60 บาท ต่อมานายสัมพันธ์ได้ขายฝากที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่นางสนอง กำหนดไถ่คืนภายใน 1 ปี แต่ครบกำหนดก็ไม่ไถ่ ที่ดินและตึกแถวจึงหลุดเป็นกรรมสิทธิ์แก่นางสนอง ต่อมานางสนองได้ขายที่ดินรวมทั้งสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องให้แก่โจทก์ โจทก์ต้องรับสิทธิการ เช่า ของจำเลยไปด้วย โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกการ เช่า และขับไล่จำเลยในขณะสัญญา เช่า ยังไม่หมดอายุโจทก์ฟ้องคดีโดยไม่บอกกล่าวจำเลยก่อนและเรียกค่าเสียหายเกินสมควร ตึกแถวพิพาทให้ เช่า ได้ไม่เกินเดือนละ 60 บาท ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า จำเลย เช่า ตึกแถวพิพาทจากนายสัมพันธ์เจ้าของเดิมมีสิทธิอยู่ในตึกแถวที่ เช่า ไม่ใช่อาศัยโจทก์ดังฟ้องไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยประเด็นอื่นต่อไป พิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า นายสัมพันธ์เจ้าของเดิมไม่มีสิทธินำตึกแถวพิพาทไปให้จำเลย เช่า ในระหว่างที่ขายฝาก การ เช่า เป็นโมฆะ จำเลยไม่มีสิทธิจะอยู่ในห้องพิพาทค่าเสียหายสมควรกำหนดให้เดือนละ 200 บาทพิพากษากลับให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวพิพาท ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายตามที่ศาลกำหนดจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากตึกแถวพิพาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า นายสัมพันธ์มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินร่วมกับผู้อื่น นายสัมพันธ์ได้นำที่ดินส่วนของตนพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างไปขายฝากไว้กับนายกำพล มีกำหนดเวลาไถ่ 1 ปีในระหว่างที่ขายฝากไว้ นายสัมพันธ์ได้ทำสัญญาให้จำเลย เช่า ตึกแถวเลขที่ 37/15 มีกำหนด 12 ปี ค่า เช่า เดือนละ 60 บาท โดยจดทะเบียนการ เช่า ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อขายฝากแล้วนายสัมพันธ์ไม่ไถ่ นายกำพลได้ขายที่ดินส่วนที่รับซื้อฝากให้แก่นางอัมพร ต่อมานายสัมพันธ์ได้ซื้อที่ดินดังกล่าวจากนางอัมพรคืนมาเป็นกรรมสิทธิ์อีก และได้นำไปขายฝากไว้กับนางสนองมีกำหนด 1 ปีแล้วไม่ไถ่คืน นางสนองจึงขายที่ดินพร้อมตึกพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์ได้ให้ทนายมีหนังสือแจ้งให้จำเลยออกไปจากตึกพิพาท จำเลยไม่ยอมรับหนังสือและไม่ยอมออกศาลฎีกาเห็นว่า การ เช่า ตึกพิพาทระหว่างจำเลยกับนายสัมพันธ์ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงผูกพันนายสัมพันธ์และจำเลยซึ่งเป็นคู่กรณี เพราะสิทธิและหน้าที่ตามสัญญา เช่า เป็นบุคคลสิทธิ แต่เนื่องจากนายสัมพันธ์ได้เอาตึกพิพาทไปให้ เช่า โดยนายกำพลผู้ซื้อฝากมิได้รู้เห็นยินยอมอนุญาต สัญญา เช่า จึงไม่อาจใช้ยันนายกำพลซึ่งเป็นบุคคลภายนอก เมื่อนายสัมพันธ์ขายฝากที่ดินและตึกพิพาทแล้วไม่ไถ่คืน ทรัพย์ที่ขายฝากหลุดเป็นสิทธิแก่นายกำพลผู้ซื้อฝาก นายกำพลได้ขายต่อให้แก่นางอัมพร แต่นายสัมพันธ์ได้ซื้อที่ดินและตึกพิพาทคืนมาเป็นกรรมสิทธิ์อีกครั้งหนึ่ง ต้องถือว่าก่อนที่นายสัมพันธ์จะได้เอาที่ดินและตึกพิพาทไปขายฝากแก่นางสนองครั้งหลังนี้ ตึกพิพาทมีสัญญา เช่า ที่จดทะเบียนโดยชอบระหว่างนายสัมพันธ์และจำเลยผูกพันจะต้องปฏิบัติต่อกันอยู่เมื่อนางสนองผู้ซื้อฝากรับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นมาจากนายสัมพันธ์ผู้ขายฝาก นางสนองต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญา เช่า ซึ่งนายสัมพันธ์มีอยู่ต่อจำเลยด้วย เมื่อนางสนองได้ทรัพย์สินหลุดเป็นสิทธิแล้วขายต่อให้แก่โจทก์ สัญญา เช่า ดังกล่าวจึงตกติดมายังโจทก์อีก มิได้ระงับไปแต่อย่างใด โจทก์ผู้รับโอนจึงถูกผูกพันตามสัญญา เช่า นั้น ยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกไปจากตึกพิพาทหรือเรียกค่าเสียหาย คดีไม่จำต้องวินิจฉัยค่าเสียหายว่ามากน้อยเท่าใด พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ เป็นให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2465/2515 นางสาวนุชวดี เกียรติศิลป์ โจทก์ นายอาตี๋ แซ่เอี้ยว จำเลย ป.พ.พ. ม. 491 , ม. 492 , ม. 569