ฎีกาที่ 2077/2514

จำเลย เช่า ตึกแถวของ อ. มีกำหนด 10 ปี โดยทำสัญญากันเองไว้ล่วงหน้า 3 ฉบับ ๆ ละ 3 ปี 3 ฉบับ อีกฉบับหนึ่ง 1 ปี แม้จำเลยจะอ้างว่าสัญญา เช่า รายนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนนอกเหนือการ เช่า ธรรมดาเพราะจำเลยได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ อ. ก็ตาม แต่เมื่อมิได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญา เช่า ดังกล่าวก็มีผลผูกพันระหว่างจำเลยกับอ. เท่านั้น ในส่วนที่เกี่ยวกับโจทก์นั้น เมื่อโจทก์ได้รับโอนตึกพิพาทมาโดยสุจริตแม้โจทก์จะทราบว่า อ. กับจำเลยมีข้อตกลงอยู่จริง แต่ในกรณีเช่นนี้ก็หาเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตอย่างใดไม่ แม้สัญญาดังกล่าวจะได้ทำเป็นหนังสือก็มีผลผูกพันโจทก์ในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทนี้ภายในระยะ 3 ปีเท่านั้น เมื่อโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทมาภายหลังกำหนด 3 ปีแล้ว โจทก์จึงไม่ถูกผูกพันที่จะต้องให้จำเลย เช่า ต่อไป

คดีนี้โจทก์ฟ้องว่า เดิมตึกแถวพิพาทเป็นของนางอาหนู แซ่โล้วปลูกอยู่บนที่ดินมีโฉนดของนายบุญชัย สุวรรณธาราเรือง จำเลย เช่า ตึกแถวพิพาทจากนางอาหนูมีกำหนด 10 ปี โดยทำสัญญากันเองล่วงหน้าไว้ 4 ฉบับ ๆ ละ 3 ปี 3 ฉบับ ๆ ละ 1 ปี 1 ฉบับ ต่อมาที่ดินและตึกแถวพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคารแหลมทอง จำกัด แล้วธนาคารแหลมทอง จำกัด ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทขายให้โจทก์ โดยธนาคารแหลมทอง จำกัด ได้แจ้งราคาที่ขายให้จำเลยทราบก่อนแล้วว่า ถ้าจำเลยไม่ซื้อก็ให้ออกจากตึก เช่า ใน 2 เดือน จำเลยเพิกเฉยโจทก์จำเป็นต้องใช้ตึกพิพาท จึงบอกให้จำเลยคืนตึกตามที่กำหนดไว้ในสัญญา เช่า จำเลยก็เพิกเฉยอีกเป็นการผิดสัญญา โจทก์จึงบอกเลิกการ เช่า ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวพิพาท และขอให้ชดใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า สัญญา เช่า ตึกแถวพิพาทระหว่างนางอาหนูกับจำเลยมีกำหนด 10 ปี และยังไม่ครบกำหนดตามสัญญา ทั้งสัญญา เช่า ดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน เพราะจำเลยได้ช่วยเงินค่าก่อสร้างให้แก่นางอาหนู โจทก์จะเป็นเจ้าของตึกพิพาทหรือไม่ จำเลยไม่รับรองแม้โจทก์จะเป็นเจ้าของตึกพิพาท การ เช่า เป็นสัญญาต่างตอบแทนยังไม่ครบ 10 ปี ธนาคารแหลมทอง จำกัด ไม่เคยมีหนังสือบอกเลิกการ เช่า กับจำเลย และจำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกการ เช่า จากโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิตึกแถวพิพาทการ เช่า เป็นสัญญาต่างตอบแทน แต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงมีผลผูกพันระหว่างจำเลยกับนางอาหนูเท่านั้น จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวของโจทก์แล้ว จำเลยไม่มีสิทธิจะอยู่ในตึก เช่า ต่อไป พิพากษาขับไล่จำเลยกับบริวารและให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหาย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ในปัญหาที่ว่า สัญญา เช่า ตึกพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทน จึงย่อมมีผลผูกพันโจทก์ด้วยนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า แม้จะฟังว่าสัญญา เช่า ตึกพิพาทระหว่างจำเลยกับนางอาหนูผู้ให้ เช่า เดิมเป็นสัญญาต่างตอบแทนนอกเหนือการ เช่า ธรรมดาก็ตาม แต่เมื่อมิได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาดังกล่าวซึ่งมีอายุ 10 ปีก็มีผลผูกพันระหว่างจำเลยกับนางอาหนูเท่านั้น ในส่วนที่เกี่ยวกับโจทก์นั้น เมื่อโจทก์ได้รับโอนตึกพิพาทจากธนาคารแหลมทองมาโดยสุจริต แม้โจทก์จะทราบว่านางอาหนูกับจำเลยมีข้อตกลงอยู่จริง แต่ในกรณีเช่นนี้ ก็หาเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตอย่างใดไม่ อนึ่ง แม้สัญญาดังกล่าวจะได้ทำเป็นหนังสือก็มีผลผูกพันโจทก์ในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทนี้ภายในระยะ 3 ปีเท่านั้น เมื่อโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทมาภายหลังกำหนด 3 ปีแล้วโจทก์จึงไม่ถูกผูกพันที่จะต้องให้จำเลย เช่า ต่อไป ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2077/2514 นายวรพันธ์ พงษ์ประวิตร โจทก์ นางแดง ศุขพิทักษ์ จำเลย ป.พ.พ. ม. 537 , ม. 538 , ม. 369