ฎีกาที่ 451/2508

สัญญาเช่าซึ่งจำเลยทำกับโจทก์ระบุไว้ชัดเจนว่า "เพื่อทำการค้า" เมื่อจำเลยทำการค้าจดทะเบียนการค้า เสียภาษีการค้า ห้องพิพาทจะอยู่ในทำเลการค้าหรือไม่ การค้าของจำเลยจะเล็กน้อยเพียงใดก็ไม่สำคัญ และแม้จำเลยจะอยู่อาศัยในห้องพิพาทด้วยก็ตาม ก็ต้องถือว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทเพื่อประกอบการค้า ดังนี้ จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 จำเลยทำสัญญาเช่าห้องพิพาทโดยเสียค่าเช่าให้โจทก์เดือนละ 30 บาท แต่มีเงื่อนไขข้อตกลงกันอีกว่า การเสียค่าเช่า ถ้าเทศบาลประเมินภาษีขึ้น จะต้องขึ้นค่าเช่าตามนั้น ต่อมาเทศบาลได้ประเมินค่าเช่าเดือนละ 100 บาท ดังนี้ ย่อมถือว่าการขึ้นค่าเช่าตามที่เทศบาลประเมินภาษีนั้น เป็นข้อตกลงที่ชอบด้วยกฎหมายใช้บังคับได้ เมื่อจำเลยไม่ยอมชำระค่าเช่าให้โจทก์ตามข้อตกลง โจทก์ก็มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยได้

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าห้องแถวเลขที่ 639/2 จากโจทก์เพื่อประกอบการค้า มีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 30 บาท และยังได้ตกลงเรื่องอัตราเช่ากันไว้อีกว่าหากเทศบาลนครกรุงเทพเรียกเก็บเงินภาษีโรงเรือนโดยประเมินค่าเช่าห้องที่จำเลยเช่า เป็นเงินเดือนละเท่าใดแล้วจำเลยยอมเสียค่าเช่าให้โจทก์เท่ากับทางเทศบาลนครกรุงเทพเรียกเก็บภาษีจากโจทก์ ต่อมาเทศบาลฯ ประเมินภาษีโรงเรือนห้องพิพาทเป็นเงินเดือนละ 100 บาท โจทก์แจ้งให้จำเลยทราบ และเรียกเก็บเดือนละ 100 บาทตามที่ตกลงกันในสัญญา จำเลยไม่ยอมชำระ โจทก์จึงบอกเลิกสัญญา ขอให้บังคับจำเลยออกจากห้องพิพาท และเรียกค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า ได้เช่าห้องของโจทก์ตามสัญญาเช่าท้ายฟ้องจริง ค่าเช่าเดือนละ 30 บาท ที่โจทก์เรียกเก็บเพิ่มเป็นเดือนละ 100 บาท โจทก์ไม่มีสิทธิสัญญาเช่าที่ทำไว้กำหนดอัตราค่าเช่าล่วงหน้า ที่ไม่ได้กำหนดจำนวนเงินไว้ในสัญญาให้แน่นอนนั้นเป็นโมฆะ และจำเลยต่อสู้ว่า ห้องพิพาทเป็นที่อยู่อาศัย มิได้ทำการค้าใหญ่โต จำเลยจึงได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะฯ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท กับให้ใช้ค่าเสียหาย ให้แก่โจทก์ตามฟ้อง จำเลยอุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาผู้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงได้ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกาว่า ห้องพิพาทมิได้อยู่ในทำเลการค้า การค้าของจำเลยเป็นการหาเลี้ยงชีพเพียงเล็ก ๆ น้อย ๆ ไม่ถือว่าเป็นการค้า การขึ้นค่าเช่าตามการประเมินภาษีของเทศบาล เป็นเงื่อนไขที่ขัดต่อความสงบเรียบร้อย จึงเป็นโมฆะ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยเจตนาเช่าห้องพิพาทเพื่อประกอบการค้า ห้องพิพาทจะอยู่ในทำเลการค้าหรือไม่ และการค้าของจำเลยจะเล็กน้อยเพียงใดไม่สำคัญ ต้องถือว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทเพื่อประกอบการค้า แม้จำเลยและ ครอบครัว จะอยู่อาศัยในห้องพิพาทด้วย ห้องพิพาทก็มิใช่เคหะตามความหมายของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน ฯ ฉะนั้น จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 มาตรา 4 ตามที่จำเลยเบิกความว่า ตามสัญญาเช่าข้อ 2 ได้ตกลงกันว่า การเสียค่าเช่า ถ้าเทศบาลประเมินขึ้น จะต้องขึ้นค่าเช่าตามนั้น และต่อมาเทศบาลได้ประเมินค่าเช่าเดือนละ 100 บาทจริง แต่จำเลยไม่ยอมชำระ เห็นว่าข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยให้ถืออัตราค่าเช่าตาที่เทศบาลประเมินภาษีเป็นข้อตกลงที่ชอบด้วยกฎหมาย ใช้บังคับได้ ไม่มีบทกฎหมายใดบัญญัติว่า ค่าเช่าต้องบ่งชัดเป็นจำนวนเงินที่แน่นอนดังจำเลยฎีกาโต้เถียง เมื่อจำเลยไม่ยอมชำระค่าเช่าให้โจทก์ตามสัญญา โจทก์ก็มีสิทธิบอกเลิกการเช่ากับจำเลยได้ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 451/2508 นายเจิม เจริญอักษร โจทก์ นายยู่เอี่ยง แซ่โควหรือโค้ว จำเลย ป.พ.พ. ม. 150 พ.ร.บ.ควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2506 ม. 4 , ม. 11