ฎีกาที่ 1045-1048/2507

การโอนอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้ เช่า อยู่ ซึ่งจะต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 นั้น ผู้โอนต้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน และโอนกรรมสิทธิ์ในขณะที่มีสัญญา เช่า ผูกพันอยู่ด้วย ผู้รับโอนจึงจะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้ เช่า นั้น สัญญาที่เจ้าของที่ดินให้จำเลย เช่า ที่ดินปลูกตึกและให้ตึกตกเป็นของเจ้าของที่ดิน ตั้งแต่สร้างตึกเสร็จโดยจำเลยมีสิทธิครอบครองและให้ เช่า ช่วงต่อไปได้นั้นเมื่อจำเลยทำผิดสัญญา จนเจ้าของที่ดินใช้สิทธิเข้าครอบครองตึกเสียแล้ว เจ้าของที่ดินจึงหาใช่ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในตึกซึ่งต้องด้วยบทบัญญัติมาตรา 569 ไม่ เมื่อจำเลยไม่มีสิทธิที่จะให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์จากตึกที่ เช่า อันเป็นการผิดสัญญา เช่า ต่อโจทก์แล้ว โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิที่จะเรียกค่า เช่า ที่ชำระล่วงหน้าไปแล้วคืนจากจำเลยได้ (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 22/2507)

คดีทั้ง 5 สำนวนนี้ ศาลพิจารณาพิพากษารวมกัน โจทก์ฟ้องใจความคล้ายคลึงกันว่า จำเลยทั้งสามเข้าหุ้นส่วนกันก่อสร้างตึกแถวโดย เช่า จากกรมศิลปากร 15 ปี จำเลยที่ 1 ได้ตกลงทำสัญญาให้โจทก์ เช่า ตึก โดยโจทก์ชำระเงินล่วงหน้าให้แก่จำเลยตลอดอายุสัญญา เช่า แล้ว แต่จำเลยผิดสัญญา เช่า กับกรมศิลปากร โจทก์ต้องไปทำสัญญาและเสียค่า เช่า ต่อกรมศิลปากร จึงขอบังคับให้คืนเงินพร้อมทั้งดอกเบี้ยจำเลยทั้ง 5 สำนวนให้การปฏิเสธว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องแม้กรมศิลปากรบอกเลิกสัญญากับจำเลย สัญญา เช่า ระหว่างโจทก์จำเลยย่อมใช้ยันกรมศิลปากรได้ โจทก์ยังไม่เสียหาย ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามใช้เงินแก่โจทก์ คือบริษัทลพบุรีคิงส์โฮเต็ล จำกัด 69,000 บาท นายถ่าย หิรัญรักษ์กับนางกิมฮวย คงเดช สำนวนละ 23,000 บาท นางทุเรียน ศิริคุปต์ 11,500 บาท รวมทั้งดอกเบี้ย จำเลยทั้ง 5 สำนวนอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยทั้ง 5 สำนวนฎีกา ศาลฎีกาพิเคราะห์ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 แล้วเห็นว่า การผู้รับโอนตามความหมายแห่งมาตรานี้ ผู้โอนหรือผู้ให้ เช่า ต้องมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์และโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีสัญญา เช่า ผูกพันอยู่ ผู้รับโอนจึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้ เช่า กล่าวคือ ต้องยอมให้ผู้ เช่า ได้ เช่า อยู่ต่อไปตามสัญญาเท่าที่ผู้โอนซึ่งเป็นผู้ให้ เช่า จะมีสิทธิให้ เช่า ได้ แต่เรื่องนี้ ตึกตกเป็นของกรมศิลปากรตั้งแต่สร้างตึกเสร็จขณะจำเลยให้โจทก์ เช่า นั้น ตึกตกเป็นกรรมสิทธิ์ของกรมศิลปากรแล้วแต่กรมศิลปากรยอมให้จำเลยมีสิทธิครอบครองและให้ เช่า ช่วงต่อไปได้การที่จำเลยทำผิดสัญญากับกรมศิลปากร และกรมศิลปากรใช้สิทธิ เช่า ครอบครองตึกตามสัญญานั้น กรมศิลปากรมิใช่เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกที่ให้โจทก์ เช่า กรณีจึงไม่ต้องด้วยบทบัญญัติมาตรา 569 ดังที่จำเลยอ้าง การที่จำเลยครอบครองตึกพิพาทและให้โจทก์ เช่า ได้นั้น ก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญา เช่า ที่จำเลยทำไว้กับกรมศิลปากร การที่โจทก์ เช่า ที่รายนี้จากจำเลยก็เป็นการ เช่า ช่วงโดยชอบเท่าที่จำเลยมีสิทธิในตึกที่ เช่า แต่เมื่อจำเลยทำผิดสัญญาต่อกรมศิลปากร และกรมศิลปากรใช้สิทธิครอบครองตึกเสียแล้ว จำเลยก็หมดสิทธิที่จะครอบครองตึกและให้ เช่า ช่วงได้ต่อไป ค่า เช่า ที่โจทก์เสียให้แก่จำเลยไปแล้วนั้น เป็นการชำระให้ตามสัญญาซึ่งตกลงไว้ว่า จำเลยจะต้องให้โจทก์ เช่า ได้ต่อไปจนตลอดอายุสัญญา เช่า ที่จำเลยทำไว้กับกรมศิลปากร ซึ่งโจทก์จะ เช่า อยู่ได้จนถึง พ.ศ. 2511 โจทก์จึงยอมให้เงินจำนวนนั้นแก่จำเลย แต่เมื่อจำเลยไม่มีสิทธิที่จะให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่ เช่า นั้นได้ตลอดไปตามสัญญาก็เป็นการทำผิดสัญญา เช่า ช่วงที่ทำไว้กับจำเลยโจทก์ชอบที่จะเรียกค่า เช่า ที่ให้ล่วงหน้าไว้แล้วนั้นคืนจากจำเลยดังที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยต้องกันมา ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1045 - 1048/2507 บริษัทลพบุรีคิงส์โฮเต็ล จำกัด โดยพันโทถนอม บัวขำ โจทก์ ประธานกรรมการ ผู้รับมอบอำนาจ โจทก์ นายประพันธ์ นิลจันทร์ ที่ 1 พันตำรวจเอกจรุง จำเลย เศวตนันท์ ที่ 2 นางบุญชื่น พันธุวุฒิกร ที่ 3 จำเลย บริษัทลพบุรี ฯลฯ โจทก์ นายประพันธ์ นิลจันทร์ จำเลย ป.พ.พ. ม. 537 , ม. 545 , ม. 569 ป.วิ.พ. ม. 55