ฎีกาที่ 1045-1049/2507

การโอนอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้ เช่า อยู่ ซึ่งจะต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 569 นั้น ผู้โอนต้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินและโอนกรรมสิทธิ์ในขณะที่มีสัญญา เช่า ผูกพันอยู่ด้วย ผู้รับโอนจึงจะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้ เช่า นั้น สัญญาที่เจ้าของที่ดินให้จำเลย เช่า ที่ดินปลูกตึก และให้ตึกตกเป็นของเจ้าของที่ดินตั้งแต่สร้างตึกเสร็จ โดยจำเลยมีสิทธิครอบครองและให้ เช่า ช่วงต่อไปได้นั้น เมื่อจำเลยทำผิดสัญญาจนเจ้าของที่ดินใช้สิทธิเข้าครอบครองตีกเสียแล้ว เจ้าของที่ดินจึงหาใช่ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในตึกซึ่งต้องด้วยบทบัญญัติ มาตรา 569 ไม่ เมื่อจำเลยไม่มีสิทธิที่จะให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์จากตึกที่ เช่า อันเป็นการผิดสัญญา เช่า ต่อโจทก์แล้ว โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิที่จะเรียกค่า เช่า ที่ชำระล่วงหน้าไปแล้วคืนจากจำเลยได้ (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 22/2507)

คดีทั้ง 5 สำนวนนี้ศาลพิจารณาพิพากษารวมกัน โจทก์ฟ้องใจความคล้ายคลึงกันว่าจำเลยทั้งสามเข้าหุ้นส่วนกันก่อสร้างตึกแถว โดย เช่า จากกรมศิลปากร 15 ปี จำเลยที่ 1 ได้ตกลงทำสัญญาให้โจทก์ เช่า ตึก โดยโจทก์ชำระเงินล่วงหน้าให้แก่จำเลยตลอดอายุสัญญา เช่า แล้ว แต่จำเลยผิดสัญญา เช่า กับกรมศิลปากร โจทก์ต้องไปทำสัญญาและเสียค่า เช่า ต่อกรมศิลปากร จึงขอบังคับให้คืนเงินพร้อมทั้งดอกเบี้ย จำเลยทั้ง 5 สำนวนให้การปฏิเสธว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง แม้กรมศิลปากรบอกเลิกสัญญากับจำเลยสัญญา เช่า ระหว่างโจทก์จำเลยย่อมใช้ยันกรมศิลปากรได้ โจทก์ยังไม่เสียหาย ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามใช้เงินแก่โจทก์ คือ บริษัทลพบุรีคิงส์โฮเต็ล จำกัด 68,000 บาท นายถ่าน หิรัญรักษ์ กับนางกิมฮวย คงเดช สำนวนละ 23,000 บาท นางทุเรียน ศิริคุปต์ 11,500 บาท รวมทั้งดอกเบี้ย จำเลยทั้ง 5 สำนวนอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยทั้ง 5 สำนวนฎีกา ศาลฎีกาพิเคราะห์ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 แล้วเห็นว่า การรับโอนตามความหมายแห่งมาตรานี้ ผู้โอนหรือผู้ให้ เช่า ต้องมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ และโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีสัญญา เช่า ผูกพันอยู่ ผู้รับโอนจึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้ เช่า กล่าวคือ ต้องยอมให้ผู้ เช่า ได้ เช่า อยู่ต่อไปตามสัญญาเท่าที่ผู้โอนซึ่งเป็นผู้ให้ เช่า จะมีสิทธิให้ เช่า ได้ แต่เรื่องนี้ ตีกตกเป็นของกรมศิลปากรตั้งแต่สร้างตึกเสร็จ ขณะจำเลยให้โจทก์ เช่า นั้นตึกตกเป็นกรรมสิทธิ์ของกรมศิลปากรแล้ว แต่กรมศิลปากรยอมให้จำเลยมีสิทธิครอบครองและให้ เช่า ช่วงต่อไปได้ การที่จำเลยทำผิดสัญญากับกรมศิลปากรและกรมศิลปากรใช้สิทธิเข้าครอบครองตึกตามสัญญานั้น กรมศิลปากรมิใช่เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกที่ให้โจทก์ เช่า กรณีจึงไม่ต้องด้วยบทบัญญัติมาตรา 569 ดังที่จำเลยอ้าง การที่จำเลยครอบครองตึกพิพาทและให้โจทก์ เช่า ได้นั้น ก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญา เช่า ที่จำเลยทำไว้กับกรมศิลปากร การที่โจทก์ เช่า ที่รายนี้จากจำเลยก็เป็นการ เช่า ช่วงโดยชอบเท่าที่จำเลยมีสิทธิในตึกที่ เช่า แต่เมื่อจำเลยทำผิดสัญญาต่อกรมศิลปากรและกรมศิลปากรใช้สิทธิครอบครองตึกเสียแล้ว จำเลยก็หมดสิทธิที่จะครอบครองตึกและให้ เช่า ช่วงได้ต่อไป ค่า เช่า ที่โจทก์เสียให้แก่จำเลยไปแล้วนั้น เป็นการชำระให้ตามสัญญาซึ่งตกลงกันไว้ว่าจำเลยจะต้องให้โจทก์ เช่า ได้ต่อไปจนตลอดอายุสัญญา เช่า ที่จำเลยทำไว้กับกรมศิลปากร ซึ่งโจทก์จะ เช่า อยู่ได้จนถึง พ.ศ.2511 โจทก์จึงยอมให้เงินจำนวนนั้นแก่จำเลย แต่เมื่อจำเลยไม่มีสิทธิที่จะให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่ เช่า นั้นได้ตลอดไปตามสัญญา ก็เป็นการทำผิดสัญญา เช่า ช่วงที่ทำไว้กับจำเลย โจทก์ชอบที่จะเรียกค่า เช่า ที่ให้ล่วงหน้าไว้แล้วนั้นคืนจากจำเลยดังที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยต้องกันมา ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1045 - 1049/2507 บริษัทลพบุรีคิงส์โฮเต็ล จำกัด โดย พันโทถนอม บัวขำ ประธานกรรมการผู้รับ มอบอำนาจ โจทก์ นายประพันธ์ นิลจันทร์ ที่ 1 พันตำรวจเอกจรุง เศวตนันท์ ที่ 2 นางบุญชื่น พันธุ์วุฒิการ ที่ 3 ล. บริษัทลพบุรีฯลฯ โจทก์ นายประพันธ์ นิลจันทร์ ล. นายถ่าย หิรัญรักษ์ โจทก์