ฎีกาที่ 1735/2505

ผู้ขายขายบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินที่เช่าจากสำนักงานทรัพย์สินฯได้รับชำระราคาครบถ้วน และมอบให้ผู้ซื้อเข้าอยู่อาศัยแล้ว แต่ไม่ได้ทำหนังสือสัญญา ซื้อขาย และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพราะผู้ขายอ้างว่าหากไปทำโอนกันสำนักงานทรัพย์สินฯทราบเรื่องเข้าจะหาว่าผิดสัญญาและเลิกสัญญาเช่าที่ดิน ซึ่งผู้ซื้อก็ยอม ดังนี้ แสดงว่าคู่กรณีมิได้มีเจตนาจะดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายมาแต่แรกแล้ว สัญญา ซื้อขาย จึงเป็นโมฆะและจะถือว่าคู่กรณีตั้งใจจะให้สมบูรณ์ในฐานเป็นสัญญาจะ ซื้อขาย ก็ไม่ได้

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าบ้านของโจทก์แล้วผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าจึงขอให้ศาลขับไล่และใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยซื้อบ้านพิพาทจากโจทก์เมื่อพ.ศ. 2499 ในราคา 7,000 บาท ซ่อมแซมสิ้นเงินไปอีก 6,000 บาทไม่เคยเช่าและขอผัดชำระค่าเช่า เมื่อต้นปี พ.ศ.2502 จำเลยไปขอจดทะเบียนทรัพย์สิทธิเรือนพิพาทที่อำเภอ โจทก์คัดค้าน แล้วมาฟ้องคดีนี้ จึงขอให้บังคับโจทก์ถอนคำคัดค้าน แล้วจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์เรือนพิพาทให้จำเลยหากโจทก์ไม่ถอนคำคัดค้านหรือไม่จดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ ก็ขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ไม่เคยขายเรือนพิพาทให้จำเลยการ ซื้อขาย ไม่มีลายลักษณ์อักษรและมิได้จดทะเบียน ศาลแพ่งเห็นว่า จำเลยซื้อเรือนพิพาทจากโจทก์จริง แม้การ ซื้อขาย ไม่สมบูรณ์เพราะมิได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่ได้มีการชำระราคากันจนจำเลยได้เข้าครอบครองเรือนพิพาทอยู่ในขณะนี้ ย่อมถือได้ว่าการ ซื้อขาย นั้นสมบูรณ์ในฐานะเป็นสัญญาจะ ซื้อขาย ซึ่งบังคับได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 136จึงพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนโอนขายเรือนพิพาทให้จำเลย ถ้าไม่ไป ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า โจทก์ขายเรือนพิพาทให้จำเลยแล้ว จะมาฟ้องให้ขับไล่จำเลยในฐานะผู้เช่าหาได้ไม่ ส่วนที่ศาลชั้นต้นให้โจทก์ไปจดทะเบียนการโอนนั้น ศาลอุทธรณ์ไม่เห็นพ้องด้วย เพราะสัญญา ซื้อขาย ไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 จึงเป็นโมฆะ และจะถือว่าคู่กรณีตั้งใจจะให้สัญญา ซื้อขาย สมบูรณ์ในฐานะเป็นสัญญา ซื้อขาย ก็ไม่ได้ จึงพิพากษาแก้ ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยฎีกาว่า แม้หากสัญญา ซื้อขาย เป็นโมฆะ แต่ก็ย่อมสมบูรณ์ในฐานเป็นสัญญาจะ ซื้อขาย ซึ่งจำเลยผู้ซื้อย่อมมีสิทธิและอำนาจที่จะบังคับให้โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ถอนพิพาทให้จำเลยได้ ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว คดีฟังเป็นยุติว่า จำเลยซื้อเรือนพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินเช่าจากสำนักงานทรัพย์สินฯ เมื่อ พ.ศ. 2499 โดยมิได้ทำหนังสือสัญญา ซื้อขาย จำเลยชำระเงินให้โจทก์เสร็จสิ้นแล้วโดยไม่มีหลักฐาน ขณะตกลง ซื้อขาย ได้มีการพูดกันในเรื่องการจดทะเบียนโอนเรือนพิพาทกัน โจทก์บอกว่าโอนไม่ได้ เพราะหากสำนักงานทรัพย์สินฯ ทราบเข้า จะหาว่าผิดสัญญาและเลิกสัญญาเช่าที่ดินจำเลยก็ยอม โจทก์ถอนเรือนพิพาทให้จำเลยเข้าอยู่ตลอดมาจนโจทก์ฟ้องประมาณ 3 ปีเศษแล้ว ศาลฎีกาเห็นว่า ตามพฤติการณ์ดังกล่าวมาแสดงว่าคู่กรณีมิได้มีเจตนาจะดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายมาแต่แรก และถือได้ว่าสัญญาแท้จริงที่โจทก์จำเลยตกลงกันนั้น เป็นสัญญา ซื้อขาย เรือนพิพาทโดยเด็ดขาดแล้ว จะถือว่าคู่กรณีตั้งใจจะให้การ ซื้อขาย ระหว่างตนสมบูรณ์ในฐานเป็นสัญญาจะ ซื้อขาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 136 หาได้ไม่ เพราะตามท้องสำนวนไม่มีเหตุให้พึงสันนิษฐานได้เช่นนั้น และฟังไม่ได้ว่าโจทก์มีเจตนาทุจริตล่อให้จำเลยหลงผิดในการไม่จดทะเบียนการ ซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์เรือนพิพาทให้จำเลยดังจำเลยอ้างในฎีกา ที่จำเลยฎีกาว่าการที่จำเลยไปร้องขอจดทะเบียนที่อำเภอแล้วโจทก์คัดค้าน ย่อมแสดงให้เห็นว่าโจทก์มีเจตนาทุจริตลวงให้จำเลยรั้งรอปฏิบัติการโอนเรือนพิพาทนั้น ทางพิจารณาไม่ได้ความตามฎีกาจำเลย กลับได้ความว่าตั้งแต่ ซื้อขาย กันมา จำเลยไม่เคยติดใจหรือพูดขอให้โจทก์ไปจดทะเบียนการ ซื้อขาย ที่อำเภอเลย เหตุที่จำเลยไปขอจดทะเบียนก็เพื่อให้เป็นไปตามความประสงค์ของสำนักงานทรัพย์สินฯ ต่างหาก เพราะขณะนั้นสำนักงานทรัพย์สินฯ ทราบว่าโจทก์ขายเรือนพิพาทให้จำเลยแล้ว สำนักงานทรัพย์สินฯ จึงให้จำเลยยื่นคำร้องขอเช่าที่ดินที่ปลูกเรือนพิพาทกับสำนักงานทรัพย์สินฯโดยตรง แต่ให้จำเลยไปจดทะเบียนทรัพย์สิทธิที่อำเภอเสียก่อนว่าเรือนพิพาทเป็นของจำเลย ๆ จึงไปยื่นคำร้องที่อำเภอ ความเป็นจริงหาใช่เป็นดังจำเลยกล่าวอ้างในฎีกาไม่ จึงพิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1735/2505 นายวิทยา พลกนิษฐ โจทก์ นางสินี พิทยานุกูล จำเลย ป.พ.พ. ม. 136 , ม. 456