ฎีกาที่ 1449/2503

ในสัญญา เช่า ห้องพิพาทเพื่อการค้าซึ่งมีกำหนดเวลา เช่า 3 ปี มีข้อสัญญากันไว้ด้วยว่า หากมีเหตุอัคคีภัยทำให้สถานที่ เช่า เป็นอันตรายไปส่วนหนึ่งหรือทั้งหมดก่อนครบ 3 ปี ถึงไม่ต้องบอกล่วงหน้าก็ให้ถือว่าสัญญาขาดอายุตั้งแต่วันเป็นอันตรายนั้น ดังนี้ เมื่อส่วนของห้องพิพาท คือ บานหน้าต่าง 8 บาน และฝาประจันห้องถูกไฟไหม้หมด เช่นนี้ถือได้ว่า ถึงขีดที่จะเรียกว่าส่วนหนึ่งของสถานที่ เช่า ได้รับอันตรายจากอัคคีภัยอันทำให้สัญญาหมดอายุตามข้อสัญญาได้แล้ว สัญญา เช่า ย่อมระงับไปตั้งแต่วันเกิดอัคคีภัยแก่ห้องพิพาทดังกล่าว (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 27/2503)

ได้ความว่าจำเลยทำสัญญา เช่า ห้องพิพาทจากโจทก์เพื่อการค้ากำหนดเวลา เช่า 3 ปี และมีข้อสัญญากันไว้ด้วยว่า หากมีเหตุอัคคีภัยซึ่งสถานที่ เช่า เป็นอันตรายไปส่วนหนึ่งหรือทั้งหมดก่อนครบ 3 ปี ถึงไม่ต้องบอกล่วงหน้า ก็ให้ถือว่าสัญญาขาดอายุตั้งแต่วันเป็นอันตรายนั้น ต่อมาเมื่อเดือนเมษายน 2502 ส่วนของห้องที่ เช่า คือ บานหน้าต่าง 8 บาน และฝาประจันห้องถูกไฟไหม้หมด โจทก์จึงฟ้องขับไล่จำเลยและบริวาร จำเลยต่อสู้ว่า ไฟไหม้ห้อง เช่า เพียงเล็กน้อยสัญญา เช่า ยังไม่สิ้นสุด จำเลยบอกให้โจทก์ซ่อมแซม โจทก์ก็ไม่ซ่อมจำเลยจึงฟ้องแย้งขอให้ศาลบังคับโจทก์ซ่อมแซมห้อง เช่า โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า อัคคีภัยทำให้สถานที่ เช่า เป็นอันตรายสัญญา เช่า สิ้นสุดแล้ว จำเลยไม่มีสิทธิฟ้องแย้ง ศาลแพ่งไปเผชิญสืบห้องพิพาทแล้วสั่งงดสืบพยาน วินิจฉัยว่าข้อตกลงตามสัญญา เช่า ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน และพระราชบัญญัติควบคุมค่า เช่า ฯ จึงใช้บังคับคู่กรณีได้พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารกับให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย ศาลอุทธรณ์และศาลฎีกาพิพากษายืน ข้อวินิจฉัยของศาลฎีกามีว่า ข้อตกลงตามสัญญา เช่า เป็นสัญญา เช่า เพื่อการค้า ซึ่งเป็นข้อความชัดเจนแล้ว จึงไม่อยู่ในข่ายของพระราชบัญญัติควบคุมค่า เช่า ฯ ฉะนั้นจึงต้องพิจารณาตามเจตนารมณ์หรือความตกลงของคู่สัญญาว่า ได้ตกลงกันไว้อย่างไร และเมื่อได้ตกลงกันไว้แล้วว่า หากมีเหตุอัคคีภัยซึ่งสถานที่ เช่า จะเป็นอันตรายไปส่วนหนึ่งหรือทั้งหมด ถึงไม่ต้องบอกล่วงหน้าก็ถือว่าสัญญาขาดอายุตั้งแต่วันเป็นอันตรายนั้น และในเรื่องนี้ก็ปรากฏว่าบานหน้าต่าง 8 บาน และฝาประจันห้องไหม้หมด ที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกาเห็นว่า ถึงขีดที่จะเรียกว่าส่วนหนึ่งของสถานที่ เช่า ได้รับอันตรายจากอัคคีภัยอันทำให้สัญญาหมดอายุตามข้อสัญญาได้แล้ว ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1449/2503 นายสอาด ประเสริฐสุข โจทก์ นายฮั่งบุ๊น แซ่อวง จำเลย ป.พ.พ. ม. 112 , ม. 113 , ม. 114 , ม. 537 , ม. 538 , ม. 564 , ม. 567 , ม. 568 พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ.2489 ม. 16