ฎีกาที่ 1099-1147/2491

ตามบทวิเคราะห์ศัพท์ "เคหะ" ตาม พระราชบัญญัติควบคุมค่า เช่า ในภาวะคับขัน (ฉบับที่ 2)2490 มาตรา 3ย่อมเป็นที่เข้าใจได้ว่า กฎหมายประสงค์จะคุ้มครองการ เช่า อันใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลัก กล่าวคือเมื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยแล้ว ก็ไม่ต้องไปคำนึงถึงว่าจะใช้เป็นที่ประกอบธุรกิจ การค้า หรืออุตสาหกรรมด้วยเป็นส่วนประธาน หรืออุปกรณ์ และในทางกลับกัน จะเห็นได้ว่ากฎหมายมิได้มุ่งคุ้มครองการ เช่า เพื่อประกอบธุรกิจ การค้า หรืออุตสาหกรรมโดยคู่สัญญามิได้มีเจตนาใช้เป็นที่อยู่อาศัย เพราะฉะนั้นในการที่จะพิจารณาว่าการ เช่า สิ่งปลูกสร้างใดจะเข้าอยู่ในบังคับแห่ง พระราชบัญญัติควบคุมค่า เช่า ฯดังกล่าวแล้วหรือไม่จะถือเอาการปฏิบัติของผู้ เช่า ฝ่ายเดียวเป็นข้อวินิจฉัยหาพอไม่ และตามถ้อยคำแห่งบทวิเคราะห์ศัพท์ "เคหะ" ก็มิได้บัญญัติคำว่า "ผู้ เช่า " ใช้เป็นที่อยู่อาศัยฉะนั้นการที่จะดูแต่เพียงว่าผู้ เช่า อาศัยอยู่ในเคหะนั้นหรือไม่แต่อย่างเดียวยังไม่พอกับความประสงค์ของกฎหมาย ในการวินิจฉัยปัญหาเช่นว่านี้ จะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีในเวลาที่ทำสัญญากัน ประกอบกับเหตุผลแวดล้อมอื่นๆ เช่นสภาพของสิ่งปลูกสร้าง อัตราค่า เช่า ทำเลที่ตั้งของสิ่งปลูกสร้าง และการปฏิบัติของคู่สัญญาแต่ละฝ่าย เหล่านี้รวมกันว่าการที่ เช่า สิ่งปลูกสร้างนั้น เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือมิใช่ การที่ผู้ เช่า อยู่ในสิ่งปลูกสร้างที่ เช่า นั้น หาใช่เป็นข้อสันนิษฐานว่าเป็นการใช้เป็นที่อยู่อาศัยเสมอไปไม่ เพราะจะต้องพิจารณาด้วยว่า การอยู่นั้นอยู่ในฐานะอย่างใด กล่าวคือ อยู่ในฐานะ "อยู่อาศัย" หรือเพียงแต่ว่าอยู่ในฐานะที่เข้าไปประกอบธุรกิจ การค้า หรืออุตสาหกรรมในสิ่งปลูกสร้างที่ เช่า มา เช่นการ เช่า โรงเลื่อยโรงสีเพื่อประกอบการอุตสาหกรรม โดยผู้ เช่า เข้าไปอยู่ในโรงเลื่อยหรือโรงสีนั้นเพื่อควบคุมดำเนินกิจการ เช่นนี้จะฟังว่าเป็นการ เช่า เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยย่อมไม่ได้

คดี 49 สำนวนนี้ ศาลล่างได้รวมพิจารณาพิพากษาตลอดมาโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลคนเดียวกันฟ้องขับไล่จำเลยซึ่งเป็นผู้ เช่า ออกจากสถานที่ เช่า กับเรียกค่าเสียหาย โดยกล่าวว่าจำเลย เช่า ตึกแถวของโจทก์เพื่อประกอบการค้า เมื่อสัญญา เช่า สิ้นอายุ และโจทก์ได้บอกเลิกสัญญา เช่า แล้ว จำเลยไม่ยอมส่งคืนสถานที่ เช่า แก่โจทก์เป็นเหตุให้โจทก์เสียหายจำเลยทุกสำนวนต่อสู้ว่า ได้ เช่า สถานที่ เช่า ของโจทก์เพื่อใช้และได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ่ มิได้ประกอบการค้าอย่างเดียว จึงได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่า เช่า ในภาวะคับขัน โจทก์แถลงยอมรับว่าจำเลยอาศัยอยู่ในที่ เช่า จริง แต่จำเลยทำการค้าเป็นส่วนใหญ่ ศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยได้แล้ว ให้งดสืบพยานแล้ววินิจฉัยว่า โจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่จำเลยผู้ เช่า ออกจากห้อง พิพากษายกฟ้อง ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาได้วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ว่าตามบทวิเคราะห์ศัพท์ "เคหะ" ตามพระราชบัญญัติควบคุมค่า เช่า ในภาวะคับขัน (ฉบับที่ 2) 2490 มาตรา 3 ย่อมเป็นที่เข้าใจได้ว่ากฎหมายประสงค์จะคุ้มครองการ เช่า อันใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลัก กล่าวคือ เมื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยแล้ว ก็ไม่ต้องคำนึงถึงว่าจะใช้เป็นที่ประกอบธุรกิจการค้า หรืออุตสาหกรรมด้วยเป็นส่วนประธานหรืออุปกรณ์ และในทางกลับกัน จะเห็นได้ว่ากฎหมายมิได้มุ่งคุ้มครองการ เช่า เพื่อประกอบธุรกิจการค้า หรืออุตสาหกรรม โดยคู่สัญญามิได้มีเจตนาใช้เป็นที่อยู่อาศัย เพราะฉะนั้นในการที่จะพิจารณาว่า การ เช่า สิ่งปลูกสร้างใดจะเข้าอยู่ในบังคับแห่งพระราชบัญญัติควบคุมค่า เช่า ดังกล่าวแล้วหรือไม่ จะถือเอาการปฏิบัติของผู้ เช่า ฝ่ายเดียวเป็นข้อวินิจฉัยหาพอไม่ และตามถ้อยคำแห่งบทวิเคราะห์ศัพท์คำว่า"เคหะ" ก็มิได้บัญญัติคำว่า "ผู้ เช่า " ใช้เป็นที่อยู่อาศัยฉะนั้นการที่จะดูแต่เพียงว่าผู้ เช่า อาศัยอยู่ในเคหะนั้นหรือไม่แต่อย่างเดียวจึงยังไม่เพียงพอกับความประสงค์ของกฎหมายศาลฎีกาเห็นว่า ในการวินิจฉัยปัญหาเช่นว่านี้จะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีในเวลาทำสัญญากัน ประกอบกับเหตุผลแวดล้อมอื่น ๆเช่น สภาพของสิ่งปลูกสร้าง อัตราค่า เช่า ทำเลที่ตั้งของสิ่งปลูกสร้างและการปฏิบัติของคู่สัญญาแต่ละฝ่ายเหล่านี้รวมกันว่าการใช้สิ่งปลูกสร้างนั้นเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือมิใช่อนึ่งเห็นสมควรที่จะกล่าวต่อไปว่า การที่ผู้ เช่า อยู่ในสิ่งปลูกสร้างที่ เช่า นั้น หาใช่เป็นข้อสันนิษฐานว่า เป็นการใช้เป็นที่อยู่อาศัยเสมอไปไม่ เพราะจะต้องพิจารณาด้วยว่า การอยู่นั้นอยู่ในฐานะอย่างใด กล่าวคือ อยู่ในฐานะ "อยู่อาศัย" หรือเพียงแต่ว่าอยู่ในฐานะที่เข้าไปประกอบธุรกิจ การค้าหรืออุตสาหกรรมในสิ่งปลูกสร้างที่ เช่า มา เช่นการ เช่า โรงเลื่อยโรงสีเพื่อประกอบการอุตสาหกรรมโดยผู้ เช่า เข้าไปอยู่ในโรงเลื่อยหรือโรงสีนั้น เพื่อควบคุมดำเนินกิจการเช่นนี้ จะฟังว่า เป็นการ เช่า เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยย่อมไม่ได้ คดีนี้ศาลชั้นต้นงดสืบพยานคู่ความเสีย ข้อเท็จจริงยังไม่พอวินิจฉัยชี้ขาดคดีดังกล่าวมาแล้ว พิพากษาคำพิพากษาศาลล่างทั้งสอง ให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไปแล้วพิพากษาใหม่ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1099 - 1147/2491 พระเจ้าวรวงศ์เธอพระองค์เจ้าจุลจักรพงศ์ โดยนายสถิตย์ โจทก์ นิยมศิลป์ ผู้รับมอบอำนาจ โจทก์ นายจงโหงว แซ่จู กับพวก จำเลย พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2490 ม. 3 , ม. 4